【樓市動向】願景設可量指標屬先決條件

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升9周兼連續7周創歷史新高，最新報152.18，按周再升0.85%。分區指數除港島區輕微調整0.18%外，九龍、新界東及新界西分別上升0.39%、3.81%及0.37%。其餘領先指數全線再升兼創歷史新高，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數三者皆連續6周創新高，分別再升1.04%、0.82%及0.78%。中原經紀人指數（CSI）最新報86.34，升1.02個百分點，處高擴張水平。

多得政府治樓市「秘笈」，CCL又再使出「九陽」神功，對上一次已是08年2月。九連升並不為奇，問題是樓價早已遠超負擔能力，近幾年本港經濟又未見好轉，家庭平均收入停滯不前，還在架床疊屋的辣招下發生，可謂極不尋常，只能再次證明政府應對樓市問題力度不足。

上車及中價盤極速消失

樓市全面失控，二手成交價量齊升，破頂價不絕於耳。新界區樓價過去8周升幅跑贏大市，新界東一周狂飆近4%，升幅創8年新高，上車盤及中價盤極速消失。揭開一手盤劏房（納米樓）序幕的大埔嵐山180呎「孝子房」呎價升至1.83萬，上車客繼續被壓縮空間。

新盤求價明顯，長實北角新盤「維港頌」，4百多呎單位入場索價千萬，此類供應與絶大部份港人無關。發展商更揚言有加價空間，製造越遲買越貴的預期；再加上集團主席李嘉誠先前開口，預測未來兩年樓價難跌，催谷入市氣氛，吸客招數高超。

那邊廂「一契多伙」越演越烈。政府繼續出口術，張炳良在立法會內會主動提出政府注意到市場情況，正在研究數據，若趨勢明顯，政府不會在預先警告下出手云云。評論馬上遭到議員炮轟。漏洞數年前已被指出，政府明知有漏卻不堵塞，明顯有疏忽。一契多伙明顯違反自住優先的原則，且規避辣稅，單是原則問題，已無需等趨勢形成，政府理應出手，更何況市場數據已頗為清晰。若再拖延只會成為中介及發展商借口，製造搶入氣氛，繼續托高樓價。

截稿時，剛聽到政府出手堵塞漏洞，但已失卻最佳時機。後知後覺，得過且過，草率行事，沉醉於「成果」之中，卻從沒有人問責，市民又怎會對政府管治有信心？

有願景沒指標適得其反

現屆政府之所以未能治好樓市的主要原因並非願景不足。讀者應還記得梁振英競選時指樓策是「重中之重」，提出四大願景，包括港人自住優先，樓價遠超負擔能力必須調控，縮減公屋輪候時間，改善住屋環境及空間。這些願景贏得不少市民支持。上任後又馬上籌備長遠房屋策略，看似雷厲風行，市民有所期望。

上月梁氏終於說出真相，原來他把願景當作說一句「恭喜發財」，市民恍然大悟。梁氏所有願景皆欠缺清晰可量指標，長策沒有依據願景而訂立，任意提出十年滾動建屋目標，公私營房屋新供應六四比，還把公屋3年上樓承諾軟化成「參考」，沒有為適切居所作任何定義，完全反其道而行，造成今天樓市的亂局。調控措施沒有參照負擔能力水平，沒有因應樓價繼續攀升而及時加大力度，且漏洞百出，令市民更難上車換樓。

願景沒有明確可量指標還有其它弊處。沒有目標參照，出現政府任意吹噓「成果」，例如市民常常聽到增加供應已見成效，調控行之有效還可取代「港人港地」，一手劏房猛增是市民需求所致等荒唐結論。既然有「成果」，官員當然不用問責。

再有，梁氏的願景令市民形成合理期望。按最新中期人口統計數字顯示，家庭擁有自置居所的比例5年間由52.8%下跌至48.5%，數據證明有人延遲入市，有出售單位等待換樓，結果大呼上當。反之，整體投資者比例卻不斷增加，還財息兼收。

確立指標不做CY2.0

由此可見願景設立可量指標的重要性，98年長策可作參考。當年願景是建屋安民，並量化成十年內達至七成家庭擁有自置居所，明確每年建屋量8.5萬，承諾於7年內達至公屋3年上樓。若非當年政府忽然全面叫停長策，目標應或許早已達成，今天樓價亦不會如此瘋狂。

林鄭月娥土地及房屋政綱開首也提及98年長策的目標，又提出以市民置業為主導，重建置業階梯，但政綱未有提及任何可量指標。若林鄭上任後未能填補這個缺口，結果只會是梁振英（CY）的翻版。

其實市民除了公營房屋比例外，大致上接受現行願景，加設明確指標即可。具體可從幾個方面著手。其一，參考98年長策，以七成甚至更高比例家庭擁有自置居所的目標，並設置時限。自置居所能有效應對貧窮，減低全民退休保障的負擔，縮減貧富差距，令社會趨向穩定。其二，參考曾俊華提出的願景，根據人口政策及家庭收入預期，制定長遠公私營房屋比例，明確各置業階梯佔資助房屋的比例。其三，公屋輪候時間回復3年上樓的硬指標，制定達致指標的時間表。其四，因應改善住屋空間，制定適切居所準則，避免一手劏房供應繼續惡化。那些內攏不足百呎的單位絶不是市場需求，而是樓價過高的產物。其五，確立負擔能力的合理範圍。政府應有客觀標準，否則梁氏上任時說樓價過高便毫無基礎。調控力度應參考偏離合理範圍程度。其六，貫徹港人港地，設立目標港地比率。本港情況極特殊，只有長期設限方可有效體現港人優先。

*** *** ***

有了可量目標，政府便應馬上修改長策，敕令各部門制定相應配合的指標，並按指標問責，這才是真正迎難而上且有承擔的政府。畢竟治理樓市問題願景加可量指標只屬第一步，樓市屆非常時期，還需採取非常手段，亦要為將來準備彈藥，及拆除埋下的炸彈。下回續談。◇