反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報186.06,按周微跌0.11%。分區指數個別發展,港島及九龍分別下跌1.5%及0.01%,新界東回升0.36%,新界西再升0.6%。其餘領先指數互有升跌,大型單位微升0.07%,中小型單位及大型屋苑分別再微跌0.14%及0.19%。中原經理人住宅售價指數(CSI)最新報58.62,按周回升1.1個百分點。

高樓價綁架兩代人

二手樓價指數輕微下跌,除了港島區外,其餘指數窄幅上落,新界兩區指數上升。受林鄭「北部都會區」計劃刺激,新界區樓價近期明顯跑贏大市。一手氣氛亦轉旺,會德豐位於啓德MONACO開售342伙,折實平均呎價2.48萬,即日沽清,平均每伙售價超過千萬。新地天水圍Wetland Seasons Bay再推164伙亦沽清,兩盤累計已售出超過5百伙。二手成交亦明顯反彈,代理統計十大屋苑成交創近兩個月新高,證明市場對政府聲稱的未來大量供應不以為然。私樓以擠牙式供應,資助房則供求失衡持續。房署公佈最新數字顯示,公屋輪候時間進一步延長至5.9年。以陳帆局長「20年回到3年上樓承諾」論,未來一段長時間輪候時間只會繼續惡化。林鄭之前的由房署代支津貼的「得意建議」怕且可令房署破產。另外,上周花旗銀行公報置業意向調查,指過去十年首次置業者有67%靠父母幫助,90後有能力置業者更有8成靠家人支助,平均金額更達254萬。12年梁振英競選特首時指樓價過高,當時CCL亦只不過是90左右,十年間政府「重中之重」的政策總合令樓價翻了一倍多,樓價與負擔能力有多脱節,數據事實擺在眼前。政府不但無力處理,還反其道而行,放寬按揭保險方便上車客欠更多債。北部都會區未見實質供應先見炒作。地價樓價上升猶如毒癮,政府不但不戒,還有各項世紀大計加深毒癮。最終結果如何,看看中共今天的房地產的景況便知。政府北部都會區二十年大計美其名是創科城,為年青一代人而設,實情是創科業不會等創科城發展,兩地融合將都會區變深圳一小時生活圈,最終處處地王豪宅項目。政權利用高樓價綁架兩代人,根本目的是利用地皮索取金錢,同時讓民眾追逐基本需要而奔波勞累,無遐追逐更高層次的需求,包括政治體制與理想追求。

劏房戶最關心何時上樓

施政報告已全面放棄短中期,唯一所謂好消息就是增加過渡性房屋5千伙。運房局局長陳帆在出席過渡性房屋經驗分享會上為市民帶來所謂「好消息」,他預計過渡性房屋供應明年年終有4千個,後年年終再多一萬個,達標指日可待,連同新增目標,局長直言「過渡性房屋沒有最多只有更多。」怕且局長還未搞清過渡性房屋的策略目標。過渡性房屋的名字已清楚交代,政策是過渡性的短中期措施,越早消失代表政府房屋政策越成功。情況等同當年政府推出調控措施,表明是短中期政策結果一行十年,引證房屋策略失敗。若然真的過渡性房屋沒有最多只有更多,意味資助房屋恐怕供求缺口越來越大,甚至政府有意將過渡性房屋恆常化。事實上,大部份不適切居所住戶最關心的是何時獲得資助房屋分配,而不是政府興建多少過渡性房屋。更諷刺的是,當政府稱有大量過度性房屋卻未交付之際,先前的過渡性房屋項目又已經差不多到期。全港第一個過渡性房屋項目,位於深水埗的「南昌220」,17年由恆基借出地皮,19年動工興建,提供89伙。項目去年中入伙,不經不覺兩年租約期明年年中屆滿,且引申出一大堆問題。除了地皮去向未明,租約期滿亦沒有續約機制,原先遷入的80多戶已輪候公屋多年,預計有60多戶約滿時未能上樓,正面對搬遷煩惱,有可能回到劏房行列。經營項目的社企資源緊張,還要進一步協助該批住戶。當年林鄭月娥親自到訪「南昌220」,被問及兩年後安排,特首支吾其詞,今天住戶擔心的問題不幸言中。政府以為住戶屆時可以上樓,明顯低估資助房屋延誤的嚴重性。

檢討策略及執行細節

「南昌220」的結果實在令人詫異。從發展商借出地皮五年,經過各種程序,實際使用只得兩年。政府文件顯示,每個過渡性房屋的成本成本絕不便宜,單是政府資助額平均近53萬元一間,相比永久性公屋每間平均建築成本亦只是88.5萬,極不化算,幾乎等同浪費納稅人金錢。為了有效執行過渡房屋政策善,政府應採取多方面行動。首先是止漏,過渡房屋有到期日,一邊增加另一邊又到期,供應數字只會是一個虛數。現時過渡性房屋地契以五年為基礎,五年期屬任意設定並沒有政策基礎,政府理應檢視資助房屋進度,然後推算需求,重新設定地契年期。若牽涉私人土地,應按需求及早表明合理期望,避免五年後土地收回尷尬局面。其次是壓縮發展時間。按今年6月提交立法會文件,列出各過渡性房屋項目詳細資料。基本上從準備至得到政府審批資助需時差不多一年。其後,建築工程亦需要12至18個月,千個單位的大型項目需時更長。明顯地,兩個步驟時間未符期望,政府應積極檢討,全面壓縮程序,延長過渡房屋實際使用時間。再有,兩年租約難以做到合約配合上樓,租約期需要更靈活處理,減少續約相關行政,避免出現空檔期。重要的還是整體政策檢討,過渡房屋不竟佔用土地資源,並非越多越好。部份土地更適合作房屋興建,盡快上樓才市民最終所願,政府必須小心衡量,將土地用作過渡性房屋還是直接興建資助房屋。問責官員有責任向市民清楚解釋政策,真正的領導者應該告訴市民過渡性措施何時完結,以突顯解決問題的決心,而非將過度措施不斷加碼。沒有一個清晰沒目標,情況等同辣稅,由短期措施變作無了期。

過渡性房屋是政府未能填補資助房屋供應缺口的產物。過渡性的安排「沒有最多只有更多」絕非好事,而是反影政府沒有清晰政策,沒有終局計劃,更令人懷疑政府承諾的資助房屋供應目標無法到位,將過渡性房屋變成長期政策,情況如同劏房,莫非又要到2049年才得解決?官員豪言壯語,遠離民眾所想,怪不得有面臨租約期滿的過渡性房屋戶建議局長住一段時間,感受一下民間疾苦。◇