反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報188.62,按周大幅反彈1.23%。分區指數個別發展,港島及九龍分別回升4.76%及0.55%,新界東及新界西則分別下跌0.97%及0.08%。其餘領先指數全線上升,大型單位、中小型單位及大型屋苑分別上升1.97%、1.08%及1.22%。中原經理人住宅售價指數(CSI)最新報58.1,按周回落0.52個百分點。

資助房屋落後加劇貧窮

二手樓價指數反彈越1%,升幅是29周以來最大。港島區指數飈4.76%,新界東反跌近1%,但新界西仍基本上靠穏。非區份領先指數全線回升超過1%。缺乏大型新盤支持,上周末一手成交量跌至百多宗。會德豐與恆基合作發展的堅尼地城Kennedy 38,首推130伙,周末售出八成,發展商連環加推,最新一張價單平均呎價達2.94萬,只剩壓縮空間與廣大市民有關。部份買家會到二手市場,某代理統計周末二手成交繼續反彈,創近三個月新高。新居屋是致富捷徑,啟德啟朗苑一380呎單位未補地價成交平均呎價1.45萬,以52%折扣計算,理論市值呎價達2.79萬,業主持貨兩年半帳面勁賺115%,同期樓價升幅不足5%。資助房屋的種種問題政府視而不見。另外,政府上周公佈最新貧窮人口達破紀錄的165.3萬,貧窮率23.6%,幾乎4個人就有一個貧窮。疫情令入息中位數下跌,貧窮線因此向下移,理應貧窮人數下跌,結論是疫情對基層收入打擊更大,貧窮加劇。政府稱政策介入後貧窮人口跌至55.4萬,最有效減貧主要是一次性派一萬,減少26.7萬人,防疫抗疫基金亦有助減少7.5萬人,再有就是教育津貼,減少七萬人。但這些措施都不是恆常性或長期領取,政府又表明「財困」難再派錢,這數十萬人明年又再掉落貧窮線之下。青年貧窮數字亦創新高達14.3萬。政府歸咎貧窮受疫情變化及經濟復甦進度影響,言行與思維告訴港人政府只信經濟發展清除反對聲音,所有問題皆可解決,卻完全忽視自身政策帶來的產業集中、營商環境邪變、輸入人口競爭等問題。制度上的不公更加明顯,就連代表基層社團的選委都是權貴。眾所周知,資助房屋是扶貧及應對貧富懸殊的有效方法,偏偏資助房屋供應大落後,政府更無意作承擔,連「三年上樓承諾再等十幾廿年」、「49年劏房清零」都講得出。孟子曰:「無恥之恥,無恥矣。」

補地價令項目流標

一幅中環地王就為庫房增添508億,對政府來說賣地是解決所謂「財困」的不二法門,但前提是保持地皮價值,方法亦簡單不過,就是控制供應。本月初港鐵公布東涌配電站物業發展項目收到的5份標書,皆未能符合港鐵要求,最終流標收場。市傳流標主要原因是補地價高達5千多元,連同發展成本及分紅,未來樓價要每呎兩萬元以上才可取得合理利潤,但區內現時平均售價只是1.6至1.8萬,加上地皮與地鐵站上蓋有一段距離,發展商面對一定風險。對上一次港鐵項目流標已是八年前的天榮站項目。13年1月政府及港鐵展開招標程序,截標時並無收到任何標書,創下港鐵項目「零標書」記錄。事隔一年港鐵再招標,接獲三份標書,皆未能符合港鐵要求,項目再次流標。15年1月捲土重來,吸引20多份標書,最終由新鴻基投得。天榮站流標跟東涌項目流標市況截然不同,13年正正就是特區政府推出雙辣稅之時,樓市即時冷卻,發展商先觀望事態發展。14年初樓價仍處於調整期,發展商對後市不太樂觀,入標保守。15年初樓價於一年間上升12%,樓市向好,發展商看穿政府供應有限的底牌。更值得一提的是天榮站03已通車,港鐵十年後才招標,流標兩次,中標至今七年,樓盤還未開售,2千伙供應拖足20年。更吊詭的政府對流標幾乎即時回應,直言今年供應目標已達,不影響全年目標云云。事實上,政府根本沒有設定一年供應目標,只有十年滾動目標,卻硬將十年目標平均計算。供應缺口龐大,樓價遠超負擔能力,理應將供應儘快推出市場。再有,項目有近2千伙,私樓所謂全年目標亦只有1.29萬伙,項目佔比並非少數。政府論點不攻自破。政府作為港鐵的最大股東及對流標的迅速反應,早已知識及默許流標事件。

港鐵雄霸未來供應

流標資訊透明度不足,但如今住宅市道並不差,項目有東大嶼都會概念,連同「明日大嶼」與北部都會區,建築樓面「發水」,有理由相信發展商出價不會大幅偏離市價,加上有5份標書,應有一定市場代表性,未符港鐵預期難以服眾,令人懷疑港鐵有心托價。當然亦不排除港鐵正等待更多有利資訊重新再推以取得更佳價錢。政府有多少隱藏基建議題無人得知,明日大嶼、北部都會區就是「從天而降」,深圳前海展示廳交通運輸圖就有高鐵接駁「明日大嶼」,兩周前發展局局長黃偉倫前周忽然提出「香港島大嶼山東北連接路」貫通港島西、明日大嶼與大嶼山,基建增加地皮價值。所有這些計劃相連的供應及實際規劃皆是就空中樓閣,基建先行,進一步推高現有供應的價值。事實上,港鐵是拖延供應的慣犯,只要看看南昌站、日出康城、錦上路、天榮站等,從車站開通到最後一期供應拖延多少年便一清二楚。近日還出現監管不力導致建築中物業出現質量問題需拆卸重建。相比之下流標是有「體面」的拖延供應手法。受惠政府土地資源及建屋特權,港鐵在房屋上理應承擔一定公眾責任,但近十多年港鐵興建的全數是私樓,且越見豪宅化,協助推高整體樓價。縱使東涌小蠔灣未來供應有部份作資助房屋,但相比起港鐵未來整體供應只是杯水車薪。更令人擔心的是政府越來越側重鐵路項目作私人供應,並預期21至25年鐵路項目將佔整體私人供應27%,港鐵影響力超過任何發展商。未來北部都會區將增加五條鐵路,若政府不更改現行營運政策,極可能全數收歸港鐵旗下,並將鐵路站發展權免費贈與港鐵,以發展私人項目盈利為目標,進一步壯大港鐵的影響力及話語權,成為未來的新地產霸權。

林鄭競選時曾揚言處理特區的「三座大山」,其中一座就是港鐵。今天這座「大山」不但沒有半分動搖,其基礎還向地產大幅延申,在政策造就下更將成為新地產霸權,目的是協助其最大股東,即特區政府,進一步控制樓市供應,穩住樓價,托起地價,協助庫房從賣地取得巨量現金,以支持政府各項「世紀大計」。十多年來政府政策與港鐵的坐大,足以證明「急市民所急」、「重中之重」只屬口號,反其道才是政策的真面孔。◇