反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報186.27,按周微升0.05%。分區指數個別發展,港島區回落0.93%,九龍回升0.34%,新界東再跌0.44%,新界西靠穩微升0.06%。其餘領先指數除大型單位反彈1.14%外,中小型單位及大型屋苑分別再微跌0.14%及0.19%。中原經理人住宅售價指數(CSI)最新報57.52,按周下跌0.74個百分點。

地皮是政權的印鈔機

二手樓價指數結束五連跌,八大領先指數互有升跌,受「北部都會區」概念刺激,新界區樓價有一定支持。過去周末一手樓盤賣出4百多伙。長實位於洪水橋的#LYOS首輪推200伙,即日沽清,發展商加推95伙,平均呎價略高於首張價單2.7%。主打迷你單位的日出康城海茵莊園,再推三百多伙,但只賣出兩成多,買家對新界區迷你單位的受認性值得繼續觀察。火炭星凱堤岸有買家無懼15%辣稅,以億元掃全層單位。受多個新盤開售影響二手成交拉鋸。另外,財政司司長陳茂波指今個財政年度赤字遠低於預期,主要原因是源自土地相關的收入相當可觀。政府全民派電子消費券才不過是三百多億,還要攤分半年支付,上周中環賣地一幅就為庫房帶來508億收入。賺錢如此簡單,政府那會取難捨易去推動稅制改革擴闊稅基?另一邊廂,東涌港鐵配電站住宅項目流票,是港鐵項目八年來首次。流標主要原因是補地價高達5千多元,連同發展成本及分紅,未來樓價要每呎兩萬元以上才可取得合理利潤,但區內現時平均售價只是1.6至1.8萬,發展商「計唔掂數」。港鐵在補地價上未有妥協製造流標,順便拖延供應,協助政府托市。政府更罕有回應指今年供應已「達標」,流標沒有影響。供應缺口從未填補,哪有達標?作為港鐵最大股東政府更一直縱容港鐵托市行為,除了無條件將上該項目給予港鐵興建超級豪宅外,資助房屋零承擔,還不斷拖延供應,南昌站、錦上路、日出康城供應攤分十多廿年,近期更出現監察不力樓宇質素出現問題而需要拆卸重建。未來北部都會區以基建先行,上加五條鐵路,港鐵極可能是大贏家。政府先投放大量資金發展,林鄭表明計劃未計數但必賺。只要將政府各種行為串聯,整個拖延供應及高地價政策呼之欲出。明顯地,地皮就是政府的印鈔機,鈔票面值由政府決定,政府要錢,為何要作出負面影響價值的行為?

土地資源分配不公

土地資源極之珍貴,坊間的廣泛共識是特區並非沒有土地,而是土地用不得其所,土地資源分配不均。上周,終審法院裁定丁屋政策合法合憲,包括新界原居民在私人土地建屋或以私人協約或換地方式向政府土地申請興建丁屋均屬合法,丁權的傳統權益亦不涉及性別歧視。新界鄉紳當然歡迎判決。根據基本法,新界數百條鄉村的男性原居民可以向政府申請興建一座三層高總樓面面積2,100平方呎的丁屋且不用補地價。當特區家庭主戶居所面積中位數只有430平方呎,超過十萬劏房戶人均居住面積中位數更只得56.5平方呎,丁權擁有者以數十萬就可擁有2,100呎丁屋。特區20年間郷郊式居所佔特區土地總面積由2.4%增加到3.1%,但同期資助房屋則原地踏步,只佔1.5%並無增加。數字證明土地及房屋資源分配不公,這正正就是社會深層次矛盾之一。政府不但未能化解矛盾,過往政策紊亂更進一步激化矛盾,而林鄭與新界鄉紳的恩怨情仇更是一言難盡。政權移交前,港英政府要求原居民在丁屋申請時必須作出宣誓,申請人從未作出或準備作出任何私人安排將權利受予其他人及發展商。但林鄭於07年以時任發展局局長身份將上述法定聲明剔除,變相將「套丁」行為非刑事化。套丁行為如雨後春筍,最近本土研究社指全港有近萬幢丁屋擬以「套丁」。11年林鄭揚言嚴打新界僭建,推出村屋僭建登記計劃,鄕紳憤怒表態並拒絕登記,事件不了了之。12年林鄭以「丁權無限土地有限」提出丁屋於29年「截龍」,引發原居民強烈抗議,更焚燒紙板林鄭洩憤,自此林鄭不敢再提。較早前林鄭接受傳媒訪問時稱土地房屋政策必須持之以恆,看其過往表現,可謂極度諷刺。

檢討政策刻不容緩

終審法院的判決並沒有解決丁屋的根本問題,反之判決之後問題還將會迅速惡化。之前的丁屋申請積壓過萬宗,政府以司法覆核為由拖延審批,如今再沒有藉口,在行政資源上構成壓力。多年來樓價飆升令丁權價值暴漲,加上政府新推出北部都會區創科重鎮概念,大量投放基建,大搞深港融合,還有活化祖堂地新政策,北部都會區正正就是丁屋集中地,丁權價值勢必再飆,丁屋變相就是北部都會區的獨立屋豪宅,終審判決將令丁屋申請爆炸性增長。政府一直採取鴕鳥政策,對於申請個案的土地採取「有就有,沒有就沒有」,但忘記了接受申請已構成合理期望,大量申請卻不審批壓力將在政府方。林鄭當年放寬套丁非刑事化將帶來更多後遺症,丁權價值連城,為不法行為及違規僭建增加誘因,相關行為必隨之增加,而且以達致一定程度為目的,從而反制政府,加大將來政策改變時的議價能力。再有,丁屋發展規劃與政府提出的北部都會區規劃存在矛盾,前者由丁權主導,基礎建設如道路供電排污等全屬非系統性,既欠缺效率,亦增加北部都會區規劃難度及阻力。以上種種源自政策的根本問題,若不及時處理,一味以行政手段拖延,以模糊政策處理,雪球將迅速滾大,破壞力驚人。事實上,終審判決已留有後著,判詞表明丁屋政策並非不能改變,亦必須面對土地不足的現實,這正正就是解決問題的契機。方法不外乎是兩招。第一招就是林鄭當年提出「截龍」方案。丁權無限,土地有限,政府應盡快提出交換方案。第二招就是改變丁屋模式,以規劃主導及更有效率的丁廈取代,單位面積更應考慮特區人均住屋面積。06年政府早已提出丁廈建議,最後又是不了了之。以上兩招皆非新意,只欠落實執行而已。

土地屬於極珍貴資源,數字證明現行丁屋政策並非使用土地的有效率方法,更是社會深層纖矛盾根源之一,有必要全面檢討。經終審法院判決後,處理更應當機立斷,而政府是解決丁屋政策的唯一責任人。政府若繼續以往態度,議而不決決而不行,等同為這個計時炸彈增添炸藥,越往後處理代價只會越高昂,而最終結帳的從來都是廣大市民。◇