反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報186.1,按周再跌0.88%。分區指數除港島九龍區反彈0.36%外,香港、新界東及新界西分別下跌0.52%、0.02%及1.95%。其餘領先指數全線偏軟,大型單位、中小型單位及大型屋苑分別再跌2.55%、0.55%及0.5%。中原經理人住宅售價指數(CSI)最新報53.55,按周下跌3.18個百分點。

投票率說明一切

CCL連跌兩周,累計跌幅1%,但市場普遍認為樓價將反覆向上,明年指數升穿200點。一手以單幢盤及貨尾為主,過去周末錄得近200伙成交。恆基位於西半山Caine Hill首推50伙沽清,發展商加價加推,最新價單平均呎價2.96萬。恆隆位於九龍灣的晧日次輪推售,一房單位成交呎價達2.66萬,創九龍灣同類單位新高。聖誕新年長假黃金檔期臨近,開始有大型新盤部署開售,戴上「北部都會區」光環的新地Yoho Hub開售連加推近300伙,平均呎價越2萬。另外,立法會選舉人走茶涼,政權吹噓廣泛代表、公平競爭、均衡參與、政治包容,這次所謂選舉是甚麼貨色,市民及全世界看得一清二楚。共官將投票率與「一國兩制」信心掛鉤,一班跳梁小醜用盡所有方法摧谷投票,還急設境外投票站,投票率創記錄新低,廢票比率創新高,數字已說明一切。選舉過後林鄭表明已認清形勢,更告訴市民她歷年以特首身份說過某些話意義不大,箇中細味看官自己咀嚼。

資助房屋困局未解

全球在疫情肆虐下又捱過一年。絕大部份國家選擇與病毒共全,中共則與世界切割,特區為了通關只可跟隨。年初,病毒不明源頭個案持續高企,且集中於舊樓、劏房與資助房屋,專家相信與污水渠設計及洩漏、天井煙囪效應、抽氣扇擾流、亂接喉管有關。疫情帶出維修保養及房屋設計問題,未見政府推出有力政策應對,隱患將成計時炸彈。疫情下各央行持續放水,全球主要資本市場上升,特區股市受中共政策左右表現差絕全球,但樓市表現繼續背馳,移民潮亦壓之不住。總結全年二手樓價指數仍上升6%,八月份CCL更曾創新高。縱使其他主要國家樓價升幅較大,特區樓價仍遠遠拋離世界各大城市,蟬聯12年世界最難負擔城市毫無懸念。疫情令貧富懸殊加劇,特區情況更甚,貧窮人口比例達23.6%的新高,偏偏最有效應對貧窮的資助房屋供應大幅落後。不適切居所升至破紀錄的12.7萬戶,政府承諾2049年劏房清零但不會提供路線圖,公屋輪候時間延至5.9年,再創廿多年新高,未來數年持續惡化,政府稱要再等十五至廿年回到三年上樓承諾。長策已實施八年,十年資助房屋建屋目標仍是一張未知能否兌現的期票。政府指有足夠土地達至資助房屋十年目標,但後五年佔目標超過三分之二,且土地仍存在變數。壓縮程序、加快審批、加快建屋等講了多年,欠缺指標,實情與市民期望落差極大,新一輪議會的聲音更是以大幅縮減公民參與便利政府執行。

被迫接受壓縮空間

「白居二」加碼至4,500個,需求增令居屋價格頻頻破頂。公屋聯會調查指近兩百宗未補地價居屋,業主持貨3年後轉售平均獲利越一倍,再次呼籲收緊資助房屋交易限制。公屋輪候津貼開始發放,為期三年,盛惠80億,政府策略失誤,納稅人埋單。過渡性房屋加至兩萬伙,但至今落成只有兩千伙,第一個項目南昌220明年租約期滿,只有一成住戶獲配公屋,其餘正為約滿籌謀。政府以量為策,壓縮空間越顯威力,215呎以下納米樓總存量攀升至1.1萬伙。罔顧適切居所,結果前期「綠置居」賣剩500多伙蚊型戶。居屋「龍床化」,明年啟德居屋近兩成單位只有180多呎,創歷來最細居屋開積。未來五年資助房屋低於21平方米的單位大增至52%。訂立「最低人均居住面積」呼聲再起,政府卻稱明年研「單位面積下限」。劏房租管完成立法,但最關鍵的起始租金、空窗期及監管政府稱再研究,成效未知。

政府利用賣地「印鈔」

一手空置稅條例通過並無懸念,政府主動撤回,發展商無後顧之憂,越萬伙貨尾待善價而沽。新盤有價有市,柏傲莊III收票3.05萬,打破97年灝景灣紀錄。發展商要擔心的反而是無限上綱的「支持中共利益回饋社會解決房屋短缺問題」的「詔書」。在中共直接管治下,詔書陸續有來。截至11月底住宅樓宇成交金額已超越97記錄高位,印花稅收入水漲船高。地皮更是價值連城,中環海旁地以508億成為新地王,連補地價今年賣地為庫房進帳超1,500億,創四年新高。政府趁機將啟德商業及旅遊業用地改作住宅,百億地王陸續有來。那邊廂,東涌港鐵住宅項目傳因補地價高而流標,是八年來港鐵項目首次。港鐵協助政府托價控制供應,未來四年鐵路項目更佔私人供應27%,港鐵將成為政府旗下的新地產霸權。港鐵在工程監督上引人詬病,繼沙中戰醜聞無人問責後,今年又出現旗下項目柏傲莊因質量問題需要拆卸重建及加固,成為特區私樓史上首例。

未來供應屬空中樓閣

林鄭得意之作「土地共享」計劃收到三份申請,發展商除了利用私人土地外同時共享政府土地,令七成資助房屋失去實際意義。申請雜亂無章,缺乏規劃效率,政府亦未按時限回覆,這個大辯論短中期所謂重要的供應選項繼續零供應。當年政府見勢頭不好取消長策殆害至今。今年林鄭又稱勢頭好而推出「北部都會區」,涵蓋300公里土地,開闢五條鐵路,全面與深圳融合,令繞過大辯論的「明日大嶼」計劃相見成拙。計劃財政負擔多少未知,不過林鄭稱「賺梗」。未見供應先見炒作,新界西領先指數升9%,跑贏大市。這些「從天而降」的世紀大計政府稱是為下一代的未來,但最終如何規劃,何時到位,港人無話語權。啟德終局已定,三百多公頃土地最後資助房屋只佔三成,先前規劃的商業地及旅遊配套變作豪宅地,輕軌鐵路系統消失,應有所啟示。住屋難,骨灰龕亦一位難求。財委會替庫房大開「中門」,今年審批120個項目,涉3,200多億,平均每項審批不用50分鐘討論,不過沙嶺殯葬城遭建制派議員指違反大灣區規劃及有深圳居民反對,政府撤回工程撥款審批申請,終局如何未知。

「重中之重」講了八年,今天的樓價、劏房數字、公屋輪候時間已說明一切。市民多年來期望政府解決樓市問題,問題卻越演越烈,皆因政府才是問題的根本。一年來看到的又是官員顢頇,任意演繹市民利益及民意去配合中共政權,缺乏承擔,吹噓成就,為拖延找藉口,繼續剝奪廣大市民知情、話語及參與權,讓市民看清「重中之重」實情只有「重中」,終虛市民所望。

某局長以順口溜「無論雞髀定西多,千祈唔好諗咁多」呼籲市民投票,素養修為,令人嘆為觀止。多年來為本欄作詩的樓百府君謙稱才疏學淺,不敢攀比。一如以往,筆者再邀他作詩一首,為今年樓市作結。詩曰: 

變種新冠虐全球,特區倚共閉門守;不明散播是源頭,舊宇隱患令人憂。
重中之重八年過,尺金寸土仍依舊;斗室貴價揚天下,十年寶座未拱手。
建屋目標從未達,上樓輪候等六秋;三年承諾待廿載,劏房清零俟四九。
不適切戶又新高,以量為策屬錯漏;租管事倍功一半,稅例到手卻回收。
明日大嶼舊海市,北部都會新蜃樓;地產霸權迎新主,公私合營已可休。
朱玄奪染蓋絳紫,蛬蟈爭鳴掩鄭聲;誓約半途事全非,輝煌一頁堪回首?
盛衰剝復總有因,悠悠萬事皆看透;極權亂世何自處,嚴守正道不須愁。◇