反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報186.9,按周會落0.76%。分區指數全線偏軟,港島、九龍、新界東及新界西分下調2%、0.16%、0.64%及1.16%。其餘領先指數亦全線回落,大型單位、中小型單位及大型屋苑分別調整0.06%、0.9%及0.97%。中原經理人住宅售價指數(CSI)最新報56.86,按周下跌1.24個百分點。

荒唐邏輯影響下一代

二手樓價指數於高位反覆,升之不上但亦跌之不下,完全符合政權希望見到的穩定狀態,近期表現強勢的新界西亦回落近1%。八大指數全線偏軟,是15個月以來首次。上周未有大型新盤開售,一手成交回落至不足30伙,創八周新低。購買力回到二手市場,有代理表示二手買賣增加十大屋苑成交量是三個月以來最多。新冠病毒有如潘朵拉的盒子,一經打開無法收回,如今又出現新變種病毒,資本市場受壓,港股受外圍及大陸雙重夾擊更是一浪低於一浪,相信短期樓市氣氛偏淡。另外,政務司司長李家超稱讚這次選舉「有質素」,非「一言堂」,候選人要認真比拼政綱云云。任由政權如何辯解亦無法掩飾小圈子選舉的事實。選委界別論壇閉門進行,候選人各自表述,有的候選人相信絕大部份港人也不認識,也未聽聞他們在社會有何額外貢獻。有部份候選人沒有政綱又或者所謂政綱只得寥寥數個字。政權為了通關繼續收緊防疫措施,出入所有政府場所必須使用「安心出行」,但投票就不用。選舉條例定明在港常住才是合資格選民,政權未確立這些身處內地卻聲稱常住特區的投票資者格,就在邊境設立投票站方便他們投票。投票竟然設有配額,並要預約且先到先得。某電視台新聞節目更「穿崩」訪問「長期居於廣州的香港人」正考慮去投票。特區過去數十年投票有秩序進行,政權稱社會已回復平靜,選舉「有質素有廣泛代表有競爭」,卻如臨大敵,選舉日出動一萬警力維護安全。政權以荒唐邏輯只是自欺欺人,可憐的是正在學習及培養邏輯思考的年輕一代,不斷接受這些荒唐邏輯片面資訊洗腦。教育局局長楊潤雄還以「立得樹人」發表網誌。請這班官員先照照鏡子!

納米樓應運而生

「有得揀」成為政權掩飾其限制手段或策略失敗的的代名詞。以往立法會選舉有近六成選民支持的民主派全被篩走,政權稱選舉「有得揀」。食肆疫苗氣泡志在必行,長者若未打疫苗連最大的娛樂上茶樓飲茶將受限,政權稱「打唔打針有得揀」。樓價極度超越負擔能力,政權認為上車「有得揀」,既可利用林鄭的「不用費煞思量便可輕鬆上樓」的按揭保險計劃,欠更多債兼交按揭保險費,又可選擇納米空間。政府無力逆止樓價上升,近年納米樓便成為發展商所謂迎合市場需求,實情是利用壓縮空間遷就負擔能力的產物。納米樓泛指實用面積少於260呎的單位,現象始於13年,由長實大埔嵐山提供170呎單位而打響頭炮。樓價繼續上升,單位面積卻不斷挑戰人體極限,屯門菁雋的128呎單位暫時稱冠。按照現時定義,單位內隴面積往往是實用面積的六七折,百多呎實用實際室內空間隨時少過一個標準車位。發展商及傳媒利用各種手法將壓縮空間美化,甚麼上車容易、「孝子房」、「龍床盤」、個人空間主義、生活一切「伸手可及」…本土研究社早前研究納米樓按年新供應由10年的21伙,拋物線式上升至20年的2,400伙。按《香港物業報告》統計,19年特區實用面積少於215呎的單位總存量超過1.1萬伙。之前有分析指「林鄭Plan」可令納米盤市場終結,但實情並非如此,今年納米樓繼續有價有市。上水尚宜以平均呎價1.85萬開售,呎價貴絕區內,西營盤Kennedy 38呎價近3萬,日出康城海茵莊園開價貴絕康城區內開價,青衣薈藍每呎2.06萬貴絕青衣。由於需求被高樓價壓至細小空間的單位,令納米樓的議價能力歸向發展商,銀碼細絕不等同便宜。

借市場壓資助房屋空間

國際大媒體多次報道特區納米樓的極度壓縮空間,索價高昂,對特區聲譽造成負面影響。但政府一於少理,而多年來的政策更間接扶持納米樓,替發展商拆牆鬆綁。先有97年建築物條例放寬洗手間可不設窗戶的「黑廁」,11年政府更改採光及通風法例,廚房不需牆壁及窗戶,開放式廚房應運而生。連同「黑廁」,發展商開積限制大減,有利於大量增加同層單位數目。同年,建築物條例繼續容許10%面積「發水」,發展商只看條例不管實用性,大建「棺材式露台」並以最外圍計入實用面積,增加利潤空間。政府房屋政策亦間接鼓勵壓縮空間,長策以量為策,納米單位越多越易達標。供應缺口龐大,但調控措施力度不足以壓止樓價上升,為壓縮空間提養份。當發展商將貨就價單位越建越細,政府就打正「市場需求」的旗號,壓縮資助房屋空間。翻查房屋署數據,未來五年的6.7萬伙資助房屋當中,甲類(一人單位,面積約14平方米)及乙類(二至三人單位,面積約21平方米)佔總供應52%,較16/17年度的36%高出16個百分點。政府追求數量趨勢明顯,但有否考慮實際需要則成疑。「綠置居2019」最終賣剩五百多個單位,且絕大部份是百多呎的納米樓。今年最新一期的「綠置居」青富苑及蝶翠苑銷情慘淡,大部份剩下單位又是納米樓。當政府「開快車」不斷推出法例箝制市民自由加大自權力時就說別國也有同樣法例,但一提到保障市民權利的法例卻左閃右避。多國均有設定最低居住空間標準,例如英國一房單位最少398呎,日本一人單位居住面積下限是269呎,很多地方還有採光權保障。長策諮詢之時就有人提出為適設居所定義,政府拒絕。當人均居住面積不斷壓縮之際,政府忽然指《2030+》之前沒有考慮增加人均居住面積,現在要重新考慮,缺地由先前的1,200公頃暴增至3,000公項,為搶地及填海等世紀大計提供「理據」。

將各種事實串聯,不難看到納米樓源於政府土地房屋政策失誤。政府還將錯就錯,借用納米樓有市場需求的錯覺,以壓縮資助房屋空間去緩解資助房屋量不足的問題。只要政府令樓價回到合理可負擔水平,納米樓市場便自動萎縮。問題是政府何時讓樓價會到合理可負擔水平?房屋政策沒有與負擔水平掛鉤,政府還壓注「明日大嶼」「北部都會區」,需要幾萬億資金發展,還要做到「穩賺」,政府會讓樓價下跌,地皮價格大幅貶值?可見將來納米樓供應只會有增無減,而且資助房屋更將是重災區。◇