【樓市動向】熟地只是彈藥策略才是根本

位於北角月園街1號單幢項目「尚譽」（One Prestige），最細單位實用面積為163方呎，應為近年港島區面積最細的新盤。筆者提醒欲上車者需留意迷你盤的高昂管理費。（互聯網圖片）

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升兩周後稍作調整，最新報136.57，按周下跌0.68%。八大指數中除了新界東上升0.12%外，其餘皆回落。港島、九龍及新界西分別下調1.28%、0.82%及0.4%。大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數回調0.78%、0.66%及0.7%。

留意迷你盤管理費

CCL稍作調整，七大指數均錄得下跌，除港島外各指數變動不足1%。新界區走勢相對較強，新界西跌幅最少，新界東是唯一上升指數，且過去10周有9周錄得上升。事實上，自英國脫歐公投以來，新界東及西整體二手樓價分別上升6.5%及5.9%，跑贏其它區份，代表用家盤及上車盤上升動力較強。

一手銷情依然強勁，多個新盤連番加價加推均全數沽清。香港政府以量為策，加上市民負擔能力有限，壓縮單位應運而生，越來越多超迷你新盤登場，大多以開放式單位設計，連工作平台，實用面積不足二百呎。這些樓盤以入場門檻低作招徠，但其實呎價比大單位更高。管理費以天價形容絕不為過，有指北角某盤部份單位高達每呎7.6元，百多呎單位就盛惠千多元。管理費長付長有且多數有加無減。值得留意的是小於四百呎單位未來幾年供應近兩萬伙，萬一樓價調整，這類單位將首當其衝，買家務必三思其風險。

上期談到近日土地成交越來越多「出位價」，即成交價遠低於市場下限或遠高於上限。話口未完，九肚山地皮以19.53億成交，超越巿場估價上限33%。地價波幅極大，筆者天馬行空，建議政府取消「賣斷」，並研究先付一筆，其餘分多期按一定可加可減機制攤還的可行性，一來可減低地價波幅，二來可穩定庫房收入。安於現狀永遠不會有進步。

足夠熟地只是彈藥

前任特首曾蔭權罕有地接受某媒體訪問，談到他任內的房屋政策，指當時為了應對金融海嘯推出勾地計劃，但承認當時漏做了一件事，就是沒有積極開發土地。他又提及政府遇到土地開發的困難，包括不能移山填海、不能改劃綠化地、不准加高等，認為任內可做得更好云云。

承認問題，向內查找不足，就是解決問題的第一步，比起梁振英以電視廣告不斷吹噓施政報告的成果，文過飾非，把問題歸咎於反對聲音，曾氏的言論更凸顯梁氏作為特首未能自省之不足。

停止開發土地確實是一個嚴重問題。98年的長策訂立每年八萬五的建屋目標，香港於99至03年間興建了逾40萬個公私營住宅單位。長策目標可達，全賴港英政府早作土地準備。有足夠熟地，加上合適策略，方可管控供應預期。如今政府變得非常被動，無法說服市民土地供應可滿足長期需求，公屋更因缺熟地而大幅滯後。土地涉及重大經濟利益，開發熟地有過程，包括諮詢、提出交換條件、改劃等，如何壓縮亦需經年，遇上阻力屬必然。除了現有方法覓地外，更要有新思維。政府多次被揭發在規劃上浪費土地資源，應檢討如何提升規劃效率，讓市民看到政府善用土地的能力。再有，面對軍事用地、棕地、粉嶺高爾夫球場用地、市區私人會所批地、政府機構用地等，改劃更需迎難而上，以顯公平及覓地決心。

策略才是取勝之道

本港樓市問題豈只是熟地不足，足夠的熟地只是彈藥，沒有彈藥勝算極微，但單靠彈藥亦不足以取勝，還需全盤策略。00年科網股爆破，經濟持續下滑，董建華為了應對近十萬負資產，以「孫九招」取代「八萬五」，曾蔭權實施勾地制應對金融海嘯，兩者皆以減供應來支持樓市為短線目的，以當時環境實在無可厚非。

錯就錯在把短期對策長期化，更大的問題是長遠房屋策略居然被遺忘達10年之久，期間行會無人過問，政策研究組任由短期對策長期運作，明顯是制度上有漏及有人失職，政府應全面檢討策略制定及決策程序。

及後，梁振英冷手執個熱煎堆，上任後成立長策會便馬上贏得掌聲。無策必敗，有策亦未必成功。新長策以量為策，願景空泛，又未配合人口結構需求而訂立公私營比例，市民無法看到長策如何令樓價回到可負擔水平。

梁氏任期即將完結，他任內市民實質收入指數由12年的118.9跌至最新的116.8，樓價卻升了29.5%。從地產商的角度來看，某地產商主席直言樓市是20年來最好時期，這些結果已說明一切。

縱使有良策，還要向大眾推銷，讓廣大市民看到未來願景從而認同策略。本港問責官員的推銷能力有多高，看看港大民調便可知。就算有一個市民認同的良策，還需要強勁的執行力。除了依賴優良團隊外，亦需訂立各項可量指標，建設系統監察進度及風險。只有良策配以市民認同的願景，加上熟地儲備充足，強勢執行，方能治好本港樓市。◇