【政經年代】顏寶剛｜四百蚊地價殺到 香港「地產霸權」暴利時代玩完？

——真「北都價」若成常態，「高地價、高樓價、高毛利」遊戲規則恐怕要重寫

北部都會區第一個「片區開發」項目終於開標，結果最搶眼的，不是京東進駐，不是6,000個職位，也不是168億元總投資，而是一個香港人很久沒有在賣地新聞見過的數字：地價四百幾蚊一呎。

洪水橋／厦村新發展區近11公頃片區，由中國海外牽頭，聯同招商局置地、華潤置地、中旅投資、京東及信置組成財團，以10.3億元投得。

今次不是傳統「價高者得」。政府採用雙信封制，價格建議只佔30%，其餘70%看產業、發展方案、執行能力等。中標財團除了起住宅，還要發展智慧物流中心、平整土地、興建公共空間及部份設施。

因此，直接拿10.3億元除以樓面面積，然後大叫「政府賤賣土地」，並不準確。

但樓市從來不是會計考試。

市場第一眼看到的是：10.3億元。

再計財團實際取得的3幅住宅地及一幅企業及科技園用地，約236萬平方呎樓面，折合每呎樓面地價約435元。

這個435元，才是今次最麻煩的地方。

因為幾個站之外，另一個會德豐北都「頭炮」住宅項目PARK SILICON，2021年投地時樓面地價是8,499元一呎。

一邊四百幾，一邊八千幾。

當然不能直接比較，但市場一定會比較。

同一個北都，兩套土地成本

PARK SILICON的地是傳統住宅地，發展商買地、起樓、賣樓，條數相對直接。

洪水橋完全不同。財團接手的不是一幅乾乾淨淨的住宅地，而是一個小型城市發展工程。除了住宅，還要做產業、物流、平整土地和公共設施。

中標財團估計總投資達168億元。若粗略把168億元攤分至財團實際發展約236萬平方呎樓面，每呎已超過7,000元；若連整個片區約477萬平方呎住宅及產業樓面一併攤算，又大約是3,500元，而當中已包括地價、建築開支、利息成本。

所以，435元不是完整成本。

問題是，它是一個公開的地價。

樓市最怕的正是這種數字，因為成交價一旦出現，就會變成參考價。

如果洪水橋只是一次特殊安排，幾百元一呎很容易解釋：首個試點、產業綑綁、基建責任多、投資期長，不能與普通住宅地相比。

但洪水橋之後還有粉嶺北，再之後有新田科技城。

假如下一個片區又是幾百元、千多元，再下一個仍遠低於過去傳統住宅地價，市場的理解便會慢慢改變：

原來這才是新的「北都價」。

到時受到衝擊的，就不只是政府賣地收入。

買貴了的土地，不會自動變便宜

PARK SILICON是很好的例子。

會德豐2021年以約41.85億元投得古洞北地皮，樓面地價每呎約8,499元，當時更創古洞新發展區地價新高。

5年前8,499元買入，今天不會因為洪水橋出了個435元，政府便退回差價。

土地成本已經鎖死。

假設一個發展商每呎土地成本8,500元，另一個發展商在新制度下取得住宅發展權，直接土地成本低一大截，即使後者還要負責其他基建及產業投資，兩者的成本結構仍可能完全不同。

但最後兩間公司賣的是甚麼？

都是住宅。

買家不會因為發展商當年買貴了地，就願意多付幾千元一呎替它埋單。

這是樓市最無情的一條數：

你的歷史成本，是你的問題，不是買家的問題。

所以洪水橋真正值得PARK SILICON以及其它北都項目留意的，不是435元能否與8,499元直接比較，而是未來幾年北都會不會出現一批成本結構明顯較低的新供應。

只要答案是「會」，舊有高價土地便會受到壓力。

政府開始不靠賣地賺盡？

香港過去的土地制度，其實形成了一個非常成熟的循環。

政府高價賣地，發展商把地價計入成本；新樓售價提高，又支持附近土地估值；下一幅地再以更高價格推出。

高地價、高樓價，再支持下一輪高地價。

發展商在其中既賺發展利潤，也享受土地升值。

這也是香港大型地產商過去最值錢的本領之一：不只是識起樓，而是識買地。

買農地、等規劃、補地價、換地、建立土地儲備，再等鐵路、公路、人口和商業活動進場。很多時真正的大錢，在打第一口樁之前已經開始賺。

洪水橋卻出現另一套玩法。

政府似乎不是要把每一蚊土地價值全部變成庫房收入，而是願意少收部份現金地價，換財團替政府承擔發展責任。

換句話說，政府由「賣地」變成某程度上的「用土地買服務」。

你替我起住宅、引入企業、創造職位、發展物流、平整土地、做公共空間，我便不一定要求你在地價上出到最高。

這也是為甚麼價格只佔30%。

如果這種模式大量使用，香港土地財政便可能出現一個頗大的轉變：政府取得的回報，不再全部反映在Land Premium，而部份變成產業投資、基建、就業和日後經濟活動。

政策上未必有問題。

但帳一定要計清楚。

10.3億是不是「益央企」？

今次財團陣容尤其敏感。

中國海外、招商局、華潤、中旅，再加京東和信置。當中多家具有央企或大型內地企業背景。

當一幅接近11公頃、包含大量住宅發展權的北都土地，以10.3億元批出，社會有人問一句「政府是不是益自己人」，並不出奇。

政府要回應這種質疑，最有效的方法不是一句「不能直接比較地價」，而是把整盤數攤開。

政府因雙信封制少收了多少潛在地價？

財團因此要多承擔多少土地平整、公共設施及產業投資？

這些責任的合理市場價值是多少？

京東等企業進駐帶來的投資和就業承諾如何執行？如果日後未能做到，又有甚麼罰則？

只要這些數字透明，10.3億元究竟是「賤賣」，還是政府用土地換取另一種經濟回報，自然比較容易判斷。

反過來說，如果政府只強調「六大企業投下信心一票」，卻不把交換條件講得清楚，435元這個數字自然會一直纏住市場。

何況還有另一個不容忽視的訊號：招標前意向不少，正式埋門卻只有兩份標書。

這至少反映發展商面對投資期長、資金龐大、產業營運陌生、樓市前景未明的片區項目，出價相當審慎。

所謂「信心一票」，究竟值多少錢？10.3億元本身已經提供了一個頗有趣的答案。

真正受到挑戰的是香港地產商的高毛利模式

香港地產商當然不會因為435元就突然無錢賺。

168億元的大型發展，本身有大量生意：住宅、建築、物流、商業、資產管理，以至日後基金化、REIT或其他資產退出安排，都可能產生回報。

改變的是錢從哪裏賺。

過去最理想的模式，是早年取得土地，樓價及地價一路升，既賺土地升值，也賺住宅發展毛利。

片區模式則可能變成：投入大量資本，做十年甚至更長時間，住宅賺一部份、基建一部份、產業營運一部份，最後再靠長期資產收益取得整體回報。

以前是問：「這幅地賺幾多？」

以後可能變成：「這個片區十幾年的IRR有幾多？」

這正好是央企、大型綜合企業較熟悉的玩法。

它們資金來源多，投資年期長，旗下又有地產、基建、物流、商業等不同板塊，不一定要求住宅一項業務提供全部回報。

香港傳統地產商如果仍然只靠「買地—起樓—高毛利賣樓」這條公式，競爭環境確實可能越來越不一樣。

未來最值錢的本領，未必是囤了多少地，而是有沒有能力把一整個區營運起來。

北都會不會變成香港的「低成本住宅工廠」？

問題不是洪水橋明天把PARK SILICON樓價打低多少，而是新的低成本土地供應會不會一幅接一幅出現。

如果有，發展商之間便可能出現以前不太明顯的成本戰。

有人有條件減價，有人沒有。

435元究竟是特價，還是新常態？

現在便宣布香港「地產霸權」玩完，當然太早。

洪水橋只有一個樣本，而且項目性質特殊。

真正重要的是下一幅。

粉嶺北怎樣招標、多少人入標、政府給多少分予價格、最後地價多少；然後再看新田科技城。

如果第二、第三個片區的土地價格回復正常，洪水橋435元自然只是一個特殊案例。

但如果洪水橋幾百元，粉嶺北也是低價，新田科技城仍然如此，事情便完全不同。

435元就不再是一個價錢，而是一項政策。

到那時，需要重新估值的不只是幾個北都新盤，而是香港沿用了幾十年的地產發展模式。

所以洪水橋這次最值得記住的，未必是10.3億元，也未必是435元。

而是它第一次把一條香港地產界多年來很少需要認真回答的問題，放到桌面上：

如果土地不再愈賣愈貴，香港地產商過去那套高毛利，還可以靠甚麼維持？

435元可能只是一次特殊價。

也可能是第一聲槍響。

真正答案，要看下一幅北都土地開甚麼價。

（編者按：本文僅代表專欄作者個人意見，不反映本報立場。）◇