【政經年代】顏寶剛｜「大膽措施」救內房？火力過猛還是力度不足？

困擾內地多年的樓市問題好像迎來了一線希望： 國家領導人習近平和他的經濟顧問要求地方政府買下數百萬套空置的樓房。 

在中央政治局會議定調「「消化存量房產」」兩個星期之後，中央迅即推出了房地產市場紓困措施，其中最引人注目的舉措是讓地方政府以合理價格收購已建成未出售的存量商品房，用作政府保障性住房。為此人民銀行將設立3,000億元人民幣保障性住房再貸款，支持地方國有企業出於同樣的目的收購存量商品房，最終可拉動5,000億元的政府入市去庫存資金。 

華爾街日報形容是「迄今最大膽的房地產救市措施」╴因為這是中央政府首次以「真金白銀」救助房地產市場，就像不少經濟學家形容，是政策上一大轉向，而投資者對上述消息早已興奮不已：追蹤在香港上市的中國房地產開發商股票的恆生中國內地地產指數上周急漲。自中央政治局在今年4月表態以來，該指數已累計上漲近兩成。 

自房地產大跌開始以來，已有50多家開發商拖欠國際債務，其中包括恆大和碧桂園等內房巨頭先後違約，甚至連有地方政府支持的萬科亦曾傳出財政不穩。據房地產研究機構可研智庫測算，截至2023年的3年內，樓市不振已讓地產開發從業人員流失50萬人。這還不包括營建和行銷等相關行業的勞工。 

而據彭博經濟研究稱，到2026年，房地產行業佔中國大陸GDP的比例可能由之前的四分一降至16%左右。分析師稱如果預測成真，可能約有500萬人將面臨失業或收入減少的風險。 

因此樓市問題已經到了不能不管的地步。這次中央政府將作為數以百萬計房產的最後買家介入，試圖挽救爛尾樓盤、消化存量房，並說服惶恐不安的買家重新進入市場。政府救市也引發了更廣泛的預期：阻止房地產市場崩潰將使中國消費者重新消費，從而提升整體經濟。最新數據顯示，上個月零售銷售放緩，房地產投資同比下降近10%。 

中國住房銷售出現斷崖式下降，去年的銷售額約為12萬億人民幣，較2021年的高峰下降36%。大量房地產開發商倒閉，令房地產市場只升不跌神話被打破，使購房者始終處於觀望狀態。這種不願購房的情緒造成了惡性循環，房地產開發商沒有足夠資金來完成樓盤建設，其中包括許多已預售的商品房。 

根據彭博數據和惠譽的估計，今年住宅和商業房地產銷售料將比2021年重挫45%。另一個衡量市場慘淡程度的指標是租金收益，即出租一筆投資房產的年回報率，根據澳新銀行的報告，大型城市收租回報率僅為1.5%，約為香港的一半，遠低於紐約的近5%。回報如此之低，投資者根本沒有太大的誘因購房。 

因此，重點解決過剩房產無疑是正確之舉，但這需要巨額資金，政府公告中並未明確提及消化存量房的規模。高盛估計，截至去年年底，包括土地和在建項目在內，按成本計算的存量房產價值約30萬億人民幣，其中約45%是已建成或準備預售的住宅。該行稱，房地產開發商需要大約3萬至4.5萬億人民幣資金才能恢復正常運營；亦有分析指出，樓市庫存目前仍高逾7.45億方米，3,000億元仍屬「杯水車薪」，估算所需資金或需5萬億至7萬億元才能去庫存。由此推論，後續刺激政策必至。 

但如果政府再次向購房者提供巨額補貼，就會產生「道德風險」，令過去幾年「去槓桿」的努力付之一炬，並有可能吹起另一個泡沫。習近平長期以來一直批評之前房地產行業的建設過度。自那以來，中央及全社會為構建一個更理性的市場忍受了巨大痛苦，現在看來不太可能放棄。 

對於剛公布的房地產政策微調，不少論者普遍認為刺激力度略嫌不足，未必足以推動內地樓市重拾升軌，對仍在「吊鹽水」的內房民企，亦只能短暫續命。事實上現時困擾內地樓市的最大問題在於市場需求嚴重不足，年初至今內地商品房市場銷售額仍然按年以超過兩成的速度下滑，而這是在過去兩年銷售金額持續下跌、基數極低的情况下連續3年以高雙位數字下滑。任何刺激住房購買力的措施，在邊際上都是對內地樓市、債市及股市有正面的支持作用。 

因此可以假設整套「組合拳」的政策用意，根本就不是要將樓市由谷底極速反彈，因為假如落藥太猛令樓價反彈，財富兩極化持續惡化，那豈非違背了政府原先的「房住不炒」及「共同富裕」兩大施政綱領？所以最終相關放寬物業信貸及吸納市場過剩供應的措施，只能刺激交投，對樓價起不到任何刺激，相關的政策目標亦已經基本上完成任務。 

總言之，提供的支持既要足夠又不能太多，但要拿捏這個準則絕非易事。中國政府已正確認識到，供應過剩是當前房地產困局的核心問題。不過，投資者最好還是不要對政府的解決方案抱有太大期望。 ◇