中國新房賣不動 二手樓交易佔比卻升至46%

中國房地產開發總面積在400億平方米左右，存在供應過剩的問題，同時二手樓在總體住房交易中佔比上升。分析認為，中共住建部稱房地產市場進入存量時代，實際上是新房已經賣不動了，而且是結構性賣不動。

9月18日，中共住建部（住房和城鄉建設部）在國務院新聞辦公室舉行發布會。房地產市場監管司司長張雪濤在回答記者問題時表示，當前房地產市場出現了兩個轉變，一個轉變是房地產市場供求關係發生了重大變化，另一個轉變是房地產市場進入了存量時代，二手樓的交易佔比從2020年的27%提高到2025年的46%。「今年前8個月，根據國家統計局的數據，二手樓交易佔比已經達到52%，超過50%就標誌著房地產進入到存量時代。」

中共國家統計局9月15日發布的《2026年1—8月份全國房地產市場基本情況》中，首次公布了二手樓交易數據。1—8月，全國二手樓交易網簽面積54,923萬平方米，同比增長10.6%。1—8月，全國新建商品房銷售面積49,880萬平方米，同比下降12.1%。此外，數據顯示，截至8月末全國商品房待售面積為7.5億平方米。

經濟學家馬光遠撰文表示，住建部稱房地產的供求關係發生重大變化和進入存量房時代，意味著全國所有城市大規模蓋房子的歷史結束了，總量的矛盾在下降，但是結構性矛盾越來越突出，城市之間住房供求差距很大。

時政觀察人士夏言認為，中共住建部提出的房地產「存量時代」，本質上是開發商債務接連爆煲，導致期房失去信任、新房銷售萎縮，迫使房產交易被動向二手樓集中。這意味著，過去幾十年裏，地方政府靠高價拍賣國有土地，把高昂的土地成本轉嫁給置業者，如今新房賣不動，土地賣不出去，土地財政宣告破產。

業界人士認為，官方把它包裝成「進入存量時代」，聽起來像成熟市場的自然演進。但去掉官方話術，實際上是新房已經賣不動了，而且是結構性賣不動。置業者現在最怕的不是貴，是交不了房、配套沒有、小區空置。二手樓能立刻入住、配套已經跑通、總價通常更低，所以剛需和剛改需求大量流向二手。新房幾乎沒人接了，分母變小，分子看起來就大了。並且，真正有流動性的還是位置好、學區在、通勤方便的老房子；遠郊老破小和大量庫存新房一樣難出手。

根據《中國住房存量報告2026》，截至2025年底，中國城鎮住宅存量總面積已達352.2億平方米（約合3.77億套住房）。目前全國房地產開發企業房屋施工面積為56.08億平方米，其中住宅在建施工面積為38.93億平方米。城鎮住宅存量總面積與住宅在建施工面積合計已接近400億平方米。

報告認為，都市圈、城市群隨著人口不斷流入，未來仍可能面臨住房短缺現象，但東北、西北以及非都市圈城市群的城市，由於人口外遷嚴重，已經出現供給過剩的情況，未來過剩程度還將加深。#