【樓市動向】進度報告無助解決樓市問題

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）急升後調整，最新報145.89，按周下跌0.6%。分區指數全線回調，港島、九龍、新界東及新界西別回落0.25%、0.34%、3%及0.4%。其餘領先指數亦全線調整，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌0.22%、0.69%及0.76%。中原經紀人指數（CSI）最新報65.96，微跌0.47個百分點。

亂推地樓市火上澆油

CCL雖然下調，但跟歷史高位仍只差0.7%。八大指數上周全線上升，本周又忽然全線報跌，新界東更下跌3%，但環顧新界東樓價並無明顯下跌，極可能因成交稀疏令指數出現波幅，參考價值打折扣。代理情緒指數仍處擴張水平，意味樓價短期走勢仍會偏強。

十大屋苑成交低迷，市場焦點仍集中於一手。近期新盤以慢推貨尾為主，但本月有大型新盤部署開售，涉及兩千多伙，當中包括啟德新盤及南昌站上蓋等，單看位置及規模已知發展商將進取開價。

另外，政府賣地策略進一步把樓市氣氛推高。先有黃竹坑地鐵站上蓋地皮吸引破紀錄的39份標書，單是補地價已達每呎8,119元，競爭劇烈加上地段優越，入標情況足以令區內業主提高期望。再有鴨脷洲利南道地皮，政府不理地區反對招標，地皮背山面海自成一角，肯定成為超級豪宅盤。海怡半島已因地鐵通車在本次反彈浪中大幅跑贏大市，賣地將進一步刺激區內樓價。較早前，另一幅啟德地又再被海航集團以高出市場上限估價投得，如今政府再推比鄰地，海航為了協同效應勢必以超高價搶地。

筆者已多次在本欄指出推地需要策略，當市場升溫時應推一些避免刺激樓市的地皮以緩和市場氣氛，政府卻完全反其道而行。再有，這些住宅地未能配合廣大需求。政府為求建屋量而胡亂推地，樓價將繼續失控。

資助房屋未滿足需求

自梁振英上任以來，香港問題浪接浪，任何大事的焦點很快被轉移，政府經常可輕易避過向公眾交代的責任。去年12月中，政府發表長策進度報告，正正就是因特首選戰及施政報告，卻很快被傳媒遺忘。房屋策略屬香港重中之重，執行進度絕對影響大眾利益，市民及傳媒應加強向政府施壓，逼令政府交足功課。報告指香港未來10年維持46萬伙供應目標，公私營比例維持64比例。私人供應未來3、4年達9.3萬伙，公營房屋未來5個財政年度有9.45萬伙，較過往的4個5年期高，但未能滿足需求，公屋輪候時間將進一步延長。為了改善公屋輪候時間，政府將收緊富戶政策。政府覓地取得成果，但尚欠興建4.4萬伙的土地，並把延誤歸咎於改劃、地區阻力令規模縮減等，中長期對策包括增加發展密度、填海造地及釋放棕地等。

立法會房屋事務委員會質疑長策無法改善輪候時間，通過無約束力動議，建議政府把公私營比例提升至7比3。運房局局長張炳良即時回應稱，提升資助房屋比例可能推高私樓價格云云。

先撇開內容不談，政府連續第二年按時發表報告，讓市民得知房策進度，實屬好事，其它重要策略包括人口政策、扶貧等應當仿效，以增加政府施政透明度。再有，報告沒有因土地不足而掩飾供應缺口，尚算坦白，遠較施政報告中沒有時間表的60萬未來供應量實在。不幸地，報告內容卻暴露多個問題，且集中在資助房屋。

暴露多個問題未解

前年報告指政府已物色到土地可建25.5萬伙資助房屋，但去年縮減至23.6萬，建屋目標不變代表可建屋土地越欠越多，政府卻指覓地取得成績，為何差額擴大報告則未有交代詳情，令供應數字公信力下跌。即使未來5年目標可達，再往後5年政府如何及何時建19萬伙，報告沒有明確交代。

本欄多次指出，公營房屋大幅落後，若不提高公營比例，無法追及14年長策當時所訂立的目標。長策巧妙之處就是利用10年滾動目標，每年皆有未來10年，就可把目標不斷向後推延且沒有人需要負責。

局長反對提高公營房屋比例的邏輯亦出現問題。若總供應量不變，提供更多低價房屋為何會推高樓價？即使如此亦只會是短暫現象，更何況政府可調校調控措施。若一早定出較高且逐步下降的公營比例，又或在64基礎上額外提供數萬伙以填補不適切居所需求，就不會自製私樓供應減少的錯覺。

劏房數量估算今年欠奉，理由是政府進行中期人口普查，不便再打擾劏房戶。普查早於第三季結束，問卷亦已全面電子化，整理數據應無難度。樓價已反彈至歷史高位，各坊間報告指劏房問題不斷惡化，進度報告估算不適切居所10.55萬戶，較去年有所減少，數字難以服眾。

政府一方面留意到一手劏房（納米樓）供應增加，叫市民小心，又承認改善生活空間是市民的願景，卻沒有提出任何具體建議或修正可達致遠景，只盲目相信符合長策建屋量就可解決問題，令人懷疑是否利用市場反證劏房需求，從而壓縮公屋空間務求追回部份公營房屋建屋量。

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我們不能只用未來供應來衡量策略成績，樓價才是反映所有政策的根本。市民給了現屆政府近5年時間，但現時樓價竟然較現屆政府上任時還要高38.4%，可證問題極為棘手且非現行手段及策略可治理。下屆政府必須作根本性檢討，大幅提升執行力方能解決香港樓價過高的問題。◇