中原城市領先指數CCL 4月1日公布，截至3月27日香港樓價一周下跌0.77%，創56周新低，3月環比下跌0.98%。本報《珍言真語》請來資深銀行家吳明德，分析香港以移民潮為主的資金外流，對未來基礎存款和樓市的影響。
預計2020年後五年 移民60萬人失1.2萬億
吳明德表示，本波香港的移民規模很大，2020年美國銀行分析過，由於英國政府的BNO 5+1政策，未來五年大概會有32萬香港人去英國。「它沒有講去加拿大、澳洲、美國那些，我們估計也差不多是這個數字，所有其它國家的移民。所以五年內應該有60萬人走。」
他指，根據社會學家調查，移民潮中35到45歲的家庭佔多數，因為他們要考慮下一代。「可能三個人、四個人一個家庭，有一兩個小孩，接近讀小學、中學就移民走了。」過去10多年香港的樓市不斷升值，「把這個財富套現，就會在這層樓可以賺到5百到1千萬；另外中層人士也會存儲100多萬現金，所以他們就有錢可以拿走。」
「它當時估計只是去英國的人，五年內會移走5,800億港元。除以這30萬人，大約一個人就佔了180萬。也就是說一個家庭大約3個人，移走500至600萬左右。」按這個數字估算未來五年，「如果是30萬去英國、30萬去其它國家，這60萬人就大約拿走1.2萬億。」
他認為，這些數字是可信的。「在八、九十年代的移民潮時，很多人都回港工作。他們的下一代都已完成學業，成為現今30到45歲的人，這些人其實已經拿到澳洲、加拿大、美國的護照，比拿英國護照的人多。」「回港做『太空人』的人至少有40萬，由於政局不穩或者不喜歡現在香港的生活方式，他們加上後代離開也是合情合理的。」
1.2萬億可擴大8倍 未來基礎存款必減弱
「這1.2萬億，剛好等於從2000年開始到2022年這21年，全部香港的工薪階層存在公積金裏的錢。」吳明德指，香港人的總存款，外幣和港幣剛好各一半，兌換成等值港元大約15萬億，「拿走1.2萬億存款雖然只有8%，但是這8%會讓經濟大收縮，原因是拿走的是基礎貨幣(Base Currency)，又叫作高能貨幣(High-powered Money)、貨幣基數 (Monetary Base) 。」
他解釋說，「基礎貨幣會順著流動性，經過銀行系統存款，然後貸款出去；再存款，再貸款出去。這個乘數效應(Multiplier Effects) 可以擴大至8倍，使1.2萬億變成9.6萬億。當然不是在一年內變化，而是可能通過五到十年。」
不過吳明德指，隨移民潮潛在流失的9.6萬億，十年間也會自動有很多新錢進來換血，其中很多是大陸北下的錢來撐，但最後必然是流入的錢比流出的錢少。「除非中國的經濟突飛猛進，富豪們可以發大財，又可以回到20年前的光景，那就會有很多錢進來補充。否則香港的經濟就會因為這些錢的流走，而便宜了別人。」
他引述日本大和證券的報告，「單單在2021年香港就走資480億美元，就算500億吧；未來兩年，大和估計還會走資1,000億。這1,500億美元等同1.2萬億港元，就是美銀估計的五年走資的總數。」「美銀只是估算流去英國的。而大和統計的是包括了流去其它國家的，如美國、加拿大、澳洲那些；淨流出的人只算拿香港身份證的人，沒算那些持有外國護照的，這些才是暗數。」
吳明德相信，美國銀行和大和的分析相互證實，未來香港的存款基礎將被大大削弱，「令到貸款的難度增高。只得一樣東西可以救到它，就是內地不停地有錢湧進來，因為外國人的錢，(總體上)只有撤出不加入的。」
大地產商不敢帶頭扔貨 樓價將持續慢跌
美國高盛公司預測，2022至2025年香港樓價將每年走低5%，按揭息率從目前約1.5%會一直抽高至2024年的4%。「當然移民潮是最大推動力，第二就是因為加息。」「它是看著美國加息會加多少，也都會壓止按揭成本，而令到樓價會壓縮。」
吳明德形容，如今香港的大地產商被指著太陽穴，不準像1998年亞洲金融風暴那樣帶頭扔貨。「長江實業在盈翠半島帶頭扔貨，平均減去20%至30%的單位，就引起加速下跌潮了。但是現在看不到香港十大地產公司帶頭減貨，因為經過了20年的賺大錢，他們個個都是肚滿腸肥，(可能)中聯辦就會自動跟他講，你不要搞亂市場。」
「高價樓由去年開始跌，跌了4、5個月了；低價樓最近也都由去年底開始有顯著下跌。整體樓宇兩個月已經跌了大約3%。」「為什麼跌的慢呢？因為只是個別人士要移民沽貨，沒有人大手拿出來扔就會好點。這就是整體現在樓市的發展。」@
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