反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報180.9,按周回升0.18%。分區指數個別發展,港島區及新界西分別微跌0.17%及0.13%,九龍及新界東分別上升0.17%及0.83%。其餘領先指數全線靠穩,大型單位、大型屋苑及中小型單位分別上升0.4%、0.14%及0.11%。中原經紀人指數(CSI)最新報47.39,按周上升3.11個百分點。

二手樓價結束三連跌,八大指數窄幅上落,當中有六個靠穩。香港特區經濟嚴重衰退,失業率飆升,政治爭拗不斷,特區又是中美角力衝擊之地,情況已持續一年,但特區住宅樓價依然拒絕調整。當疫情減退,經濟重啟,試問樓價又如何下跌?

疫情雖然未見全面受控,買家已急不及待。屯門帝御金灣第三輪推售168伙,幾近沽清。二手預約睇樓轉趨活躍,代理預期成交將反彈。

講了兩年多的組合屋終於有眉目,遺憾是杯水車薪。社聯首個位於南昌的組合屋項目預計本月底入伙。項目提供88伙予輪候公屋三年以上的家庭戶並提供優惠租金。社聯其餘兩個組合房屋約400伙將陸續推出市場。組合房屋組建快,價錢平,面對未來十年資助房屋巨大缺口,十多萬不適切居所戶,政府應加大力度尋找適切地皮,在審批上拆牆鬆綁,並提供更多資源,加快落實更多組合房屋。

百年品牌一朝可喪

另外,林鄭主動退回劍橋沃爾森學院榮譽院士名銜,並指責劍橋受政治壓力,對特區情況不理解及對其個人誣衊云云。劍橋高章回應,指林鄭以退回名譽院士回應會否捍衛學術及言論自由。明眼人一看就知,林鄭無意捍衛基本價值,甘願做中共傀儡。

劍橋是全球首屈一指的學府,會否將數百年品牌品牌壓上,屈服於政治勢力,不去弄清事實而誣衊他人?誰是誰非大眾心中有數。當年中共批評諾貝爾和平獎是鬧劇,另闢孔子和平獎,那何不盼一個孔子和平獎給予大力宣揚國安法還特區「和平」的林鄭,讓她與其他得獎者包括柬埔寨的洪森、古巴的卡斯特羅及津巴布韋的穆卡比等獨裁者齊名?相信林鄭一定感到無限光榮。品牌建立經越百年,破壞只需一朝,臭名遠播更不用一夕,靠向中共便是品牌價值沉淪的不歸路,特區就是鐵證。

弄清霸權定義然後判斷

即使沒有「反送中」、「共安法」,住屋細貴擠的問題令特區的品牌價值亦每下愈況。特區住宅價格極度超越負擔能力,連續十年全球最難負擔,且大幅拋離第二位的溫哥華。不適切居所多次成為國際新聞。曾經有財經雜誌圖文並茂報道特區市區某新盤面積連一架Tesla都放不下,卻索價50萬美元。住宅價格高企外,一手成交佔比越來越高,搶購潮持續,地產霸權之說又再被炒熱。為何市民心目中存在地產霸權的想法?城中首富靠房地產發達不在話下,十大最富有家族幾乎全數靠地產業。大型發展商寡頭壟斷住宅供應多年,有定價能力的優勢。利潤隨着樓價上升,地產商利用巨額盈餘及擁有客戶的優勢涉獵各行各業,市民選擇被壓縮,甚至被迫選用發展商相關業務。政府鐵路模式發展住屋,特區最大的集體運輸交通工具地鐵主要業務收入來源來自物業。

由於政府沒有為適切居所定義,發展商將貨就價,單位面積挑戰人體極限。實用面積定義過於技術化,導致住宅「內籠」面積只有實用面積的六七成,給予市民感覺地產商在壓榨消費者。有評論員指地產霸權並不存在,因為地產商受到的規管極多,從投地、限時發展甚至限呎限量、審批、提供售樓資訊、價單、開售比例等,規限林林總總,根本無資格稱霸。

筆者只能部份認同,因為即使受到多重規管,只要規則給予足夠空間,地產商亦有足夠空間維持強大優勢。要確定有否地產霸權存在,首先要釐清何謂霸權。筆者認為霸權的幾個特點,包括控制資源及其分配,扭曲市場運作,任由不合理規則延續,自身卻不受任何約束,打壓挑戰者,抹黑反對聲音,邏輯混亂,強詞奪理。

政府完全符合霸權定義

如此看來,地產商未夠資格成為霸權,但特區政府則完全符合霸權的定義。首先,特區政府全面操控土地資源。政府是土地的唯一供應者及製造者,若土地儲備充足,對市場需求有求必應,價格可回到合理水平;地產商利潤是樓價的百分比,亦自然無法取得暴利,影響力大降。政府卻反其道而行,製造土地不力,令土地長期供不應求。

政府亦是唯一能夠利用法例收回土地作公營房屋用途,偏偏政府利用各種藉口,擔心司法覆核,拒絕進取地利用條例。政府還控制供應時間及種類。為了維持賣地收入,政府將現有的土地儲備攤長出售。日出康城及南昌站地鐵站上蓋就是典型嘅例子。車站啟用十多年,今天還在發展甚至還有土地出售。

政府不斷推出貴重地皮,令地價屢創新高,刺激大市氣氛。政府改用暗標模式投地,又以不賤賣資產為名設定一個沒有透明度的底價,卻同時否定地產商出價是市價,目的旨在樓價下行時減少供應。平整的土地就招標拍賣,未平整未改劃的「生地」則留給發展公營房屋,拖慢公營房屋發展。各界強烈要求政府處理供應問題,政權就玩弄諮詢程序轉移視線。明知根本是欠缺土地,偏偏長策只集中討論需求。數年後土地需求無法滿足,就搞一場「大辯論」,搞完「大辯論」,各種短中期選項一籌莫展,另推「明日大嶼」,將土地開發延誤諉過反對聲音。

市場機制未能有效運作,應全盤考慮出手調控平衡市場,協助用家,遏抑投資。調控漏洞百出,假設首置就是用家,未能大幅遏止投資者及外來買家,反之卻令一手主導市場,二手放盤量更少,換樓鍊斷裂。辣稅總收入過千億,庫房滿瀉。明明樓價過高,政府表明不宜放寬調控,但又忽然放寬按揭保險,讓市民「輕鬆置業」。

總合多年所有調控,沒有遏止樓價上升,沒有改善劏房數字,又未知何時可改善,政權不但沒有作出檢討,還稱調控「行之有效」。沒有合理的問責制度及議會監察制度,政權為所欲為。

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千百年來,商不與官鬥,尤其是對著蠻不講理的官。從硬推送中條例、國安法,強行押後立法會選舉一年,以特區無能為借口引入國內專家應對疫情,直接招聘紅色資本檢測公司,特區政府各種霸權行為俯拾即是。發展商只是在政府定下的規則內將自身利益最大化。真正霸權是特區政府。霸權從來都是維護自身及小眾利益,廣大市民的利益永遠都是犧牲品。◇