香港人買樓，過去最常問的一句是：「還會不會升？」但現在，越來越多人開始問另一個問題：「租金回報有多少？」

看似只是問法不同，背後其實反映香港住宅的定價模式正在改變。

依據差餉物業估價署數據，香港物業售價與租金走勢近年出現明顯分化。過往住宅、寫字樓、零售樓宇及分層工廠大廈的售價指數與租金指數大致同升同跌，但自2023年起，住宅租金指數逆勢向上，至2026年升勢更為突出，反觀寫字樓及零售物業租金仍偏弱。

售價方面，住宅樓價自2022年前後高位回落後，於2025年前後逐步觸底回升，香港的住宅市場在專才計劃及非本地學生需求增加的因素下逐漸回溫，與寫字樓、零售及工廈售價持續受壓形成對比。

過去十多年，香港樓市長期受低息環境支持。買家即使只有兩三厘租金回報，仍願意入市，原因很簡單：大家相信樓價長遠會升。租金只是附帶收入，真正吸引人的，是日後樓價升值。當大家都相信樓價長遠只會升不會跌，買貴一點似乎也沒太大關係。但今時今日，情況已經不同。

儘管金管局資料顯示，截至今年6月底，負資產住宅按揭降至4,356宗，較3月底的11,424宗大減61.9%，似乎透露點正面訊息。不過，住宅樓價回穩，不代表過去那套「買了自然會升」的模式已經回來。現時不少買家更加在意租金回報及供樓成本。

金管局7月31日公布的《2026年6月份住宅按揭統計調查結果》顯示，6月份以HIBOR作為定價參考的新造按揭比例，由5月的73.8%降至70%。雖然按月回落，但仍佔大多數，可見拆息走勢仍自然直接影響不少置業人士的供樓成本。

假設一個單位售價500萬元，每年收租20萬元，表面租金回報約4厘。如果買家認為，在承擔樓價波動、維修、管理費及空置風險後，至少要有5厘回報才值得投資，而租金又不變，那麼同一筆20萬元年租，只能支持約400萬元樓價。這並不是說樓價一定會跌兩成，而是當市場要求的回報提高，買家願意支付的價格自然會下降。

反過來，如果租金持續上升，情況便不同。假設年租由20萬元升至22萬元，即使買家仍要求5厘回報，所能接受的樓價亦可提高至440萬元。因此，香港住宅未來的價格，不只是看樓價本身，更要看租金、利率和買家要求的回報如何互相拉扯，還有外在因素，如來港租房的客群是否穩定等等。

負資產回落 拖欠未見惡化

再看一下負資產的貸款質素：第二季負資產按揭拖欠比率，即拖欠超過3個月的比例，由第一季的0.5%升至1.25%，表面上明顯惡化。金管局解釋，主要因負資產涉及的貸款金額跌幅，大於拖欠金額的跌幅，因而推高拖欠比率。

但有按揭轉介公司業者認為，若看實際宗數，情況則沒有比表面數字差。第二季拖欠個案約54宗，較之前兩季的57宗及66宗反而有所下降。意指，負資產個案雖然存在，但絕大部份借款人仍有能力繼續供樓，市場暫未出現大規模被迫賣樓的壓力。

這一點相當重要，因為它意味香港住宅的重新定價，未必一定要靠樓價急跌來完成。樓價可以在一段時間內橫行，租金可以慢慢上升，利率亦可能回落，三者共同把租金回報逐步拉回一個買家願意接受的水平。這種調整可能成為未來一段時間的樓市常態。

過去樓價長期向上，不少人買樓未必太在意租金回報，反而更怕「遲買會更貴」。如今住宅樓價在政策的牽動下逆勢成長，但商業樓、寫字樓與工業大廈的持續下跌中，反映出香港經濟市場的不穩定，畢竟在同一個利息環境下，只有住宅一枝獨秀，反映出因「人」而造成的需求結構的改變，非本地人支撐出住宅市場的回溫，但商業樓卻在萎縮，這在香港的房地產市場中是一種罕見的現象。

而更值得留意的是住宅市場的回溫不代表經濟市場的復甦，當買家重新拿起計數機，租金有多少、供樓利息多高、管理及持有成本多少，或許是成為出價的重要考慮，但看懂市場中的訊號才能掌握獲利的關鍵。＠

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