中共按揭貼息最高5萬元 專家稱難振樓市

在中國按揭利率已處低位，居民購房意願仍受樓價、收入與就業預期影響之際，中共財政部等部門9月29日宣布，10月1日起對符合條件的首套按揭提供貼息，最高累計達5萬元。專家分析指，該措施未覆蓋一線核心城市，對刺激樓市效果有限，5萬元補貼很容易被未來樓價下跌或還款風險抵消。

根據通知，符合條件的居民購買首套住房，且房屋面積不超過120平方米、樓價不超過150萬元，可獲得年化1個百分點的按揭貼息，期限最長5年，單戶可享受貼息的貸款本金上限為100萬元。

以100萬元長期商業按揭計算，按照目前按月還本付息的方式，符合條件者最多可減少近5萬元利息支出。政策既適用於新房，也適用於二手樓，但不包括使用新發放商業性個人按揭置換存量貸款。

從降首期、降利率到財政直接貼息

台灣南華大學國際事務與企業學系教授孫國祥接受《大紀元》採訪時表示，中共當局過去降低首期及按揭利率，主要是通過放寬金融條件降低購房門檻；如今按揭利率已處低位，中央仍直接補貼利息，反映出影響民眾購房決策的因素已不只是貸款成本，也包括樓價、收入、就業及未來資產價值預期。

美國經濟學者黃大衛分析指出，銀行並不缺乏貸款資金，較大的問題是有效購房需求不足。從減息、降首期到財政直接承擔部份利息成本，政策支持方式進一步從降低貸款成本轉向降低購房者的實際支出。

中共財政部表示，過去主要從供給端支持土地儲備及地方收購存量商品房，如今進一步從需求端支持居民剛性住房需求。此次貼息政策被官方定位為中央財政首次對部份居民商業性個人按揭提供支持。

數據顯示：符合條件的房源主要集中在三、四線城市

政策設定120平方米及150萬元兩項上限後，符合條件的房源分布也會出現差異。58安居客研究院院長張波表示，符合條件的房源主要集中在中小型三、四線城市、縣域及城市群衛星城，其次是普通二、三線城市；部份強二線城市遠郊的剛需中小戶型也可能符合條件。

黃大衛認為，「150萬元的樓價門檻在北京、上海、廣州、深圳等一線城市難以覆蓋主要商品房，而真正影響中國房地產市場的往往是這些核心城市。」

他指出，最新公布的這項政策主要覆蓋三、四線城市，但這些城市人口流入較弱、住房庫存較高，即使降低購房成本，也未必改變當地居民對樓價的預期。

中國資本市場資深人士徐真對《大紀元》表示，政策受益者主要是三、四線城市的剛性需求者；但如果樓價繼續下跌，樓價跌幅可能超過數萬元的利息優惠，因此貼息未必足以改變居民的購房決定。他形容，補貼實施期暫定1年、最多補5萬元，是「用小錢試水」，觀察樓市反應。

按揭已降 為何仍難帶動購房？

孫國祥表示，目前民眾購房受到的制約因素已從利率轉向樓價、收入、就業及未來資產價值預期。即使按揭利率下降，如果居民預期樓價仍可能下跌，或擔心未來收入下降，仍可能選擇儲蓄和觀望。

孫國祥指出，最高近5萬元的利息補貼，對已經有購房計劃、只是等待價格或時機的剛需家庭可能具有一定吸引力；但對原本觀望的家庭而言，5萬元的利息補貼不足以改變其決策。因為買樓牽涉到上百萬元的樓價、未來數十年的負債。

黃大衛認為，這項政策更可能對原本準備購房、但因月供壓力而觀望的家庭產生作用；對於擔心收入及樓價下跌的居民，這項補貼未必能改變購房決定。因為政府補貼的是利息，但居民更在意的可能是樓價及房屋未來資產價值。#