【政經年代】顏寶剛 ｜港險只是第一槍：官媒承認「性價比下降」　北京全球所得追稅下一站或指向港樓租金

香港資產市場近期出現一個頗值得玩味的現象。內地稅務部門加強境外所得徵管，最先受震動的是香港保險；但保險股、地產股以至豪宅市場的投資者，很快便想到另一個問題：既然中國稅收居民的全球所得本來就在稅網之內，香港保單不是例外，香港物業又憑甚麼例外？

事情尚未發展到「北京向港樓開刀」這一步。截至目前，沒有一項專門針對香港住宅的新稅法出台，傳統共同匯報標準（CRS）交換的主要是金融帳戶資料，也不是香港土地註冊。但市場擔心的偏偏不是新法，而是舊法。

官媒談「性價比」，港險遊戲規則已變

《上海證券報》8月11日報道香港保險市場情況，提到境外保單收益徵稅消息令部份大陸客重新衡量赴港投保的「性價比」，亦有保險從業員表示近期出單有所減少。數日前市場還在爭論相關追稅是否只是個別城市、個別個案，如今討論已經進入另一階段：稅項究竟會把實際回報削去多少？

中泰證券以20年期、演示收益率6%的分紅儲蓄保單作例子，假設滿期收益按20%個人所得稅處理，對應收益率或降至約5.2%。這當然不能解讀成全國所有香港保單一律徵收20%，不同產品、收益性質及納稅情況不能混為一談；可是市場過去習慣把中國稅務成本從估值模型中剔除，如今這個假設已經站不住腳。

國家稅務總局的說法其實更值得注意：境外所得依法納稅並非新政策。

「不是新政策」4個字，看似溫和，實際含意反而深遠。因為這表示徵管毋須等待一條新的「香港保單稅」，只要原有法律、資料取得及執行能力逐漸接軌，過去存在於實務上的空間便可以收窄。

港險碰到的，說到底是「舊法新追」。

若政策邏輯針對的是中國稅收居民全球所得，而不是某一種香港金融產品，市場自然會沿着同一條線往下推演。

香港住宅出租所得是否境外所得？原則上是。出售境外物業所得是否可能涉及境外財產轉讓所得？原則上亦是。因此，港樓面對的核心問題從來不是有沒有法律概念，而是內地稅務機關能掌握多少資料，以及徵管成本有多高。

這正是房地產與保單目前最大的差別。

保單、銀行賬戶及證券帳戶高度標準化，金融機構掌握客戶身份、帳戶價值及收益等資料，跨境交換亦已有既定框架。住宅卻不是傳統CRS金融帳戶，要把業權、購入成本、出售價、實益擁有人，以至公司和信託架構逐一串連，難度高得多。

故此，現階段斷言內地即將全面追收香港住宅買賣增值稅，未免言之過早。

可是租金是另一回事。

樓宇不會走進CRS，錢卻會走進銀行。

香港投資物業收租，款項通常需要經過金融系統；若境外帳戶資料、納稅申報、資金流向及其它資料日後能作更有效的交叉核對，租金顯然比物業未實現升值更容易辨認。因此，假如境外房地產所得成為下一階段徵管重點，最容易先被觸及的未必是樓價升幅，而可能是每月進帳的租金。

一厘多回報，還值不值得承受港樓風險？

這對香港樓市的殺傷力，不在稅率本身，而在回報率本來已經不高。

瑞銀相關分析估算，香港住宅毛租金回報約3.2%，扣除管理費、差餉、本地物業稅及其他成本，淨回報約2.2%；若中國稅收居民尚有境外所得補稅責任，在計及境外已繳稅款抵免後，市場有估算實際回報可能進一步降至約1.8%。

豪宅的問題更明顯。

一億元住宅，每月收租20萬元，一年240萬元，毛回報只有2.4%。再扣空置、維修、管理費、差餉及稅項，剩下多少並不難算。當無風險或低風險美元資產仍可提供相當收益，投資者自然要重新回答一條問題：為甚麼要把一億元鎖進一項流動性低、交易成本高、價格可以下跌，而且跨境稅務成本越來越不能忽略的資產？

香港豪宅過去可以接受低租金回報，是因為買家買的從來不只是租金。

他們買的是樓價升值、美元資產配置、香港資產的流動性，以及境內外資產之間的制度差異。若最後一項價值逐漸下降，即使沒有任何「新樓稅」，估值亦足以改變。

最敏感的，恰恰是今年撐住樓市的一批人

問題因此落到香港樓市今年的購買力結構。

按相關成交統計，2026年上半年內地背景買家的香港住宅登記達9,776宗，涉及金額1,071億元；較2025年下半年7,830宗再增加約四分之一。一手市場亦錄得約4,704宗普通話拼音買家成交，涉及約614.5億元，宗數佔新盤市場超過三成。

數字背後的意思很簡單：這一輪香港住宅市場復甦，內地資金不是配角。

所以境外保單追稅消息傳出後，地產市場真正需要計算的並不是保單少賣多少，而是同一套全球所得徵管邏輯一旦伸延至其他境外收入，最重要的一批邊際買家會否重新計數。

樓市下跌從來不需要所有業主一起拋售。價格由最後一批願意以最高價成交的人決定。

北京也毋須宣布「內地居民不得買香港樓」。只要買家開始認為資金來源需要更多解釋、租金需要申報、出售收益可能涉及補稅，持有期間又增加跨境合規成本，部份人的最高出價自然降低。對山頂、南區等成交疏落的豪宅市場而言，每月少幾個具實力的買家，已足以令成交價出現明顯差異。

有人會以「CRS不交換樓契」作為定心丸。技術上沒有錯，推論卻走得太遠。

CRS目前主要針對金融帳戶，房地產業權並非其核心交換內容；然而持有物業所產生的租金、按揭供款、出售款項及其他現金流，大多仍會經過金融體系。更何況全球稅務透明化的範圍一直擴張，國際間亦已研究加強跨境不動產資訊交換。

10多年前，境外銀行賬戶同樣被不少人視作一道資訊屏障，後來有了CRS；加密資產曾被認為難以納入傳統稅務交換框架，今天亦有CARF。房地產目前較難穿透，只能說明今天的執行成本較高，不能推論5年、10年後仍然如此。

過去香港保單賣的是美元資產、長期複利、財富傳承，產品計算往往沒有把內地全球所得稅放在最顯眼的位置。當稅務責任由法律條文上的一句話，變成客戶真正收到通知、需要申報和付款的現實成本，6%和5.2%的差距便立即成為銷售問題。

香港樓可能走上相同道路。

過去計算香港住宅投資回報，買家主要考慮樓價、租金、按揭、印花稅及香港本地持有成本。若今後內地稅收居民還要把全球所得申報、境外稅額抵免及潛在補稅納入內部回報率，樓價的合理估值當然也要重算。

這不是突然多出一種香港物業稅，而是過去被忽略的一項成本重新進入資產價格。

當然，這裏仍須守住一條界線。內地居民以合法資金合規在香港置業，本身不等於逃稅；買一億元住宅，也絕不等於立即欠內地二千萬元稅款。沒有產生應稅所得，與取得租金或實現出售收益，是完全不同的稅務情況；即使產生境外所得，亦須視乎所得性質、成本計算、適用規則及境外已繳稅款抵免，不能把「20%」簡單乘在樓價之上。

真正值得香港市場警惕的是另一句話：內地稅收居民持有香港投資資產，已越來越難把「境外」與「中國稅網之外」畫上等號。

港險只是把這個變化率先公開化。

香港樓市下一階段最值得觀察的，故此不是北京何時公布一項「港樓新稅」，而是今年撐起市場的內地買家，會否開始把租金、升值、申報成本、資金流動和政策不確定性一併放進電腦。

資產市場最怕的，往往不是突然出現一條新法，而是一條存在多年的舊法，市場一直沒有認真定價，直至有一天，執行能力追了上來。

港險已經示範了一次。

對香港樓市而言，真正需要提防的也許不是「新稅將至」，而是那句聽起來最令人安心的話——這從來都不是新政策。
 
（編者按：本文僅代表專欄作者個人意見，不反映本報立場。）◇