【政經年代】顏寶剛｜匯豐中銀東亞齊出手　銀主盤海嘯殺到｜大紀元時報香港

香港商業地產市場正進入一個過去20多年未曾出現的新階段。

世茂集團旗下東涌世茂喜來登酒店及福朋喜來登酒店，因拖欠由滙豐牽頭銀團約45億元貸款，正式遭接管並公開招標出售。事件表面上，只是內房企業債務危機的延續，但若把近期市場上接二連三出現的銀主盤串連起來，包括樂風旗下ONE BEDFORD PLACE、TWO BEDFORD PLACE，以至多宗商廈、酒店及工商物業被銀行接管出售，便不難發現，一場更深層次的風暴正在形成。

真正改變的，不是樓市，而是銀行。

香港銀行體系已經由過去數年的「拖得就拖、展期再展期」，正式進入「追得就追、賣得就賣」的新階段。

這代表商業房地產（Commercial Real Estate，CRE）市場，正踏入由債權人主導的新時代，而死亡螺旋亦可能正式啟動。

過去數年，即使不少發展商出現資金壓力，銀行普遍仍然選擇展期、重組貸款，甚至容許借款人自行出售資產，希望以時間換取空間。

原因正是銀行從來都不喜歡接管物業。

一旦正式委任接管人，銀行除了要承擔出售風險，還要面對物業營運、估值下跌及市場流動性不足等問題。只要借款人仍然願意供息，銀行一般都傾向繼續等待，希望最終可以避免將貸款列作壞賬。

然而，今天這套思維已經改變。

近月市場先後出現多宗銀行主動收樓事件。東亞銀行接管樂風ONE BEDFORD PLACE，恒生銀行接管TWO BEDFORD PLACE，世茂東涌酒店則由滙豐、中銀香港及東亞銀行等銀團委任接管人出售。

這些個案涉及不同借款人、不同資產類別，唯一共通點，就是銀行開始主動止血。

正如德勤近日所形容，目前香港商業地產市場已進入「由債權人主導、資產重新定價、控制權重新分配」的新階段。銀行即使預期出售抵押品需要錄得虧損，亦傾向儘快出售資產，回收現金，而非繼續等待市況回升。

因為今日銀行最擔心的，不再是帳面虧損，而是壞賬失控。

市場估計，本港銀行體系不良貸款規模已逼近2,000億元，創下近20年新高。

雖然從整體資產比例來看，香港銀行體系仍然穩健，但真正令人憂慮的，是壞賬上升速度。

1997年亞洲金融風暴期間，銀行壞賬率便曾於短短數年間急升數倍，導致整個金融體系大幅收縮信貸。今日銀行高層最擔心的，正是類似情況再次出現。

因此，銀行的策略已經由過去的「避免損失」，轉變為今天的「控制損失」。

與其等待物業價格繼續下跌，倒不如儘早出售，即使今日要承受三成甚至四成折讓，也好過日後出現更大的減值。

這亦解釋了為何近期銀行接管物業的速度明顯加快。

世茂東涌酒店，正好反映香港商業地產目前最大的困境。

客觀而言，這並不是一項質素欠佳的資產。

酒店由萬豪集團管理，提供1,219間客房，是全港第三大酒店；入住率長期維持約85%至90%；去年收入逾億元；項目毗鄰香港國際機場，亦受惠未來SKYTOPIA發展概念。

理論上，這類酒店一直被視為銀行最喜歡接受的優質抵押品。

然而，現實卻截然不同。

項目最初叫價逾60億元，其後減至45億元仍然乏人問津，最終更因貸款違約遭銀行接管，市場估值跌至約30億元，較原先叫價大幅縮水。

更值得注意的是，若以約30億元成交，整項酒店估值甚至低於建築成本。

第一太平戴維斯亦坦言，全球極少酒店資產會低於建築成本出售，但香港卻正在發生。

當市場已不再按重置成本（Replacement Cost）估值，而是按未來現金流折現（Discounted Cash Flow）定價。

當租金收入不足以支持利息成本，物業價值便只能持續下跌。

如果酒店已經如此，商廈情況更加嚴峻。

疫情後，混合辦公逐漸成為企業新常態，企業對辦公樓面的需求持續下降；另一方面，過去數年已批出的大量商廈項目仍然陸續落成，形成供應增加、需求減少的雙重夾擊。

截至去年底，全港商廈空置率已升至17.6%，創40多年新高，空置樓面接近2,500萬平方呎，相當於10多幢國際金融中心二期。

而2026至2027年，仍有大量新供應等待市場消化。

換言之，目前市場面對的，並非需求短暫放緩，而是結構性供過於求。

在這種背景下，觀塘、九龍灣、新蒲崗等非核心區商廈價格較高峰下跌六至七成，已逐漸成為市場常態，而非個別事件。

為何恒生、東亞率先出手？

近期另一個值得注意的現象，是恒生銀行及東亞銀行接管行動特別積極。

兩間銀行多年來深耕本地中小企業及中型發展商融資市場，相關商業物業貸款比例相對較高。

當商業物業價格持續下跌，這些貸款便率先成為風險資產。

相比資本實力更雄厚的國際大型銀行，本地銀行對壞賬的承受能力相對有限，因此必須更快採取行動，避免抵押品價值進一步惡化。

ONE BEDFORD PLACE由東亞接管，TWO BEDFORD PLACE由恒生接管，正正反映銀行風險管理策略已經改變。

未來市場相信仍會出現更多同類個案。

比起單一企業違約，更值得憂慮的是市場開始形成典型的惡性循環。

首先，商業物業價格下跌-＞抵押品估值隨之縮水-＞銀行要求補充抵押品或提前還款-＞借款人被迫出售資產-＞市場出現更多低價成交-＞估值進一步下跌-＞更多貸款變成問題貸款-＞銀行再加快追收貸款。

於是，整個循環重新開始。

這正是金融市場最典型的「死亡螺旋」。

今日倒下的是樂風、世茂。

明天又會輪到誰？

不少人仍然認為，商廈價格下跌只是地產商的問題。

真正值得關注的，是銀行信貸開始收縮。

當銀行提高貸款門檻、降低貸款成數、加快處理問題貸款，市場流動性便會進一步下降。

買家借不到錢，成交減少，物業價格再跌，銀行又要進一步收緊信貸。

這將形成另一重惡性循環。

因此，德勤才會指出，香港商業房地產市場已正式進入由債權人主導的新時代。

過去10多年，由發展商主導市場節奏；今天開始，真正掌握生死權的，已經變成銀行。

誰能夠生存下去，不再完全取決於發展商有多少土地，而是銀行願意給他多少時間。

當銀行開始主動接管酒店、商廈及工廈，市場不應只把它視為個別企業財困，而應視之為整個銀行體系重新為香港商業房地產定價。

樂風不是終點，世茂亦不是終點。