人才流失外資卻步 香港樓市勢再下滑

香港樓價曾經多年佔據全球最難負擔的房地產市場榜首，雖然香港政府曾經推出各種政策試圖抑制樓市升幅，然而本港樓市在過去十多年來依然不斷上升。時移勢易，香港近年經歷疫情、加息和全球經濟不景氣等多種外圍因素影響，加上人才不斷流失，樓市逐步退熱。不單止昔日買家排隊「搶樓」的光景不復再，外界甚至呼籲政府「減辣」刺激樓市，不過外界對香港樓市的前景仍然悲觀，有經濟分析指樓市在未來3年將會累跌五成。

全球進入加息周期，加上各類投資板塊表現低迷，香港在10月首9日的十大屋苑成交僅錄得20宗，比2003年非典型肺炎疫情時同期少83%；亦較2008年金融海嘯時同期少85%。根據反映香港樓價走勢的參考指標「美聯樓價指數」的數據顯示，本港樓市今年的跌幅已經達8%，預期今年全年的跌幅將會擴大至雙位數，成為繼2008年後跌幅最多的一年。

在市道低迷的環境下，不單止二手樓的交投淡靜，就連地產發展商推出新樓盤時亦要下調售價。由恒基兆業興建的粉嶺新樓盤ONE INNOVALE第二期Bellevue上月開售，據《彭博》指出，發展商定出的呎價低於15,000港元，比同區部份二手樓盤的呎價低約9%。雖然Bellevue是近期眾多新盤中銷情算是最理想的一個，然而與本地樓市最熾熱的時期相比，成績並不算理想。而樓盤上星期就錄得首宗撻訂個案，估計買家亦因此而損失約31萬訂金。

樓市和股市進入逆轉向下周期，亦令香港的經濟由盛轉衰，香港可說是一個倚賴「炒賣」的成市，樓市股市不景氣亦會影響社會的整體經濟，銀行、地產、建築等行業更是首當其衝，而政府的賣地收入亦同樣受到影響。1997年金融風暴期間，大量負資產的湧現不單止令金融體系受到波動，亦令社會悲劇頻生。

香港樓價下跌除了疫情和外圍環境等因素外，人才不斷流失亦是原因之一，在香港政治氣氛低迷下，不少港人都選擇移民到其他國家生活。據政府統計處的數字顯示，由2021年中至2022年中的一年間，離港人次多達11.3萬，是1997年以來的新高。而根據人力資源管理學會的調查所得，本港過去一年出現大離職潮，當中以移民作為離職原因的管理層有37%，基層則有24%。

除了政治氛圍外，香港過去兩年一直跟隨大陸採取「動態清零」的嚴厲防疫措施，即使到現在仍不願意作出鬆綁讓社會復常，不少經濟交流活動處於幾乎停擺的狀態。在營商環境不明朗的情況下，不少跨國企業近年都遷離香港，而部份鄰近亞洲國家亦較香港進取，推出名種移民計劃吸引人才和資金。在人才「有出無入」、法治和經濟環境均暗淡的情況下，香港對於外來資金和人的吸引力已大不如前。

香港樓市和股市已經跌勢成形，外界預期今次的下調周期雖然未必會出現「跳崖式」的跌勢，但將會持續一段較長時間。對沖基金GROW思睿首席經濟學家洪灝預期，本港的股市今年將會在20,000點以下收盤，而樓價在未來3年則有機會再下調四成，重回至2012年的水平。至於國際投資銀行高盛（Goldman Sachs）的預測更為悲觀，指由於本港的貨幣政策與美元關係密切，美國聯儲局持續加息，將會令本港銀行的同業拆息（Hibor）急速推高。高盛指本港的3個月Hibor利率已經升至2008年以來的最高水平，在這情況下，高盛預測香港樓市在2023年年底前將會再下跌三成。

雖然有不少香港政商界聲音要求政府放寬現時的樓宇買賣的相關稅率，以吸引投資者重投樓市，但事實上無論外國企業和港人都對香港的法治和營商環境欠缺信心的情況下紛紛「離場」，香港已經失去一定程度對於住屋的剛性需要，而根據《彭博》的報道，現時有不少大陸資金已經流向新加坡和澳洲等地的樓市，可見香港已不再是大陸投資者的理想地方，即使作出更大幅度的稅務減免，對香港現時的低迷氣氛亦無法起關鍵作用。@

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