反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報180.33,按周回落0.33%。分區指數除新界西回升0.48%外,港島、九龍及新界東分別下跌1.51%、0.54%及0.49%。其餘領先指數全線偏軟,大型單位、中小型單位及大型屋苑分別回落0.3%、0.34%及0.55%。中原經紀人指數(CSI)最新報72.62,創23個月新高,按周再升2.58個百分點。

剝削自由民眾受害

二手樓價上周回軟,七大指數下跌,但調整幅度輕微,除了港島區下跌1.5%外,其餘調整少於0.6%,唯獨新界西回升。代理人情緒指數高企於70以上,創23個月新高,短期後市向好。復活節假期發展商以推貨尾及較小型發展項目為主,只錄得百多宗一手成交。反之二手交投活躍,代理估計十大屋苑復活節假期成交量創九年同期新高。居屋成交火熱,政府新一輪「白居二」預計五月出籠,既放寬入息上限又增加名額,將進一步刺激資助房屋價格向上。

另外,自中共強施惡法以來,政權聲稱市民享有的自由得到保障,實情卻全世界有目共睹。港台被肢解,節目被肆意抽起,還禁止參與國際賽,免得敘述香港真相的節目受外國關注及褒獎,令政權尷尬。政權又利用保障私隱作藉口限制查冊,影響審計、稅務、盡職審查、查核關聯交易,同時廢掉傳媒監察,除了滋養貪腐無良雇主之外,梁振英鄭若驊僭建、陳茂波團地經營劏房便可瞞天過海。M+博物館藝術收藏展開政治審查,因有「反送中」題材電影入圍,電視台52年來首次停止直播「奧斯卡」,一部以60年代警察貪污為題材的電影被抽起,某些網站被封鎖…特區以往享有的自由被中共極速剝削。未來政權認為「不順心不順耳」的真相,自然有嘍囉出來所謂「代表市民」投訴,冠以危害共黨安全、煽動仇恨中共、損害中共利益等罪名恫嚇威脅並進行人身攻擊,撈取政治利益之餘亦方便政權製造藉口,利用全面操控的行政立法檢控機構,加大力度限制自由。中共限制民眾獲得資訊的權利,就可肆意利用謊言治國及洗腦,民眾被剝削、被騙、被不公義對待可無限重複而變成政權下的奴隸,特區正步後塵。

無人應門另有原因

第四波疫情困擾特區四個多月仍未清零,期間牽涉多個群組爆發,又出現新的傳播形態。政權則利用疫情作借口不斷擴權,除了實施各種強制檢查及檢疫隔離外,自一月底更利用突擊封鎖,限制出入,通宵進行強制檢測。至今政府已不下十多次封區封廈,勞師動眾,但多次檢測「食白果」,成本效益極低。不過封區強檢有意想不到的結果,就是無人應門戶比例極高。佐敦區內分別圍封3,655戶,當中有473戶無人應門。油麻地封306戶,93戶無人應門。北角東發大廈圍封660戶,195戶無人應門。豪宅區情況類同,中西區薄扶林圍封600戶,170戶無人應門,半山羅便臣道980戶中有150戶無人應們,名人富豪居住的 帝景園410戶中80戶無應門。平均計算,無人應門率高達18%。有人歸咎封鎖前走漏風聲住戶先行搬走避開檢疫,亦有指住戶刻意不應門,又或很多戶主需要夜班工作云云。但筆者認為這些推論未能解釋如此高的比率。第一次封佐敦時的確有走漏風聲之嫌,但往後行動迅速,封鎖目標客觀準則不明,難以預計圍封何地。政府通宵封鎖,若刻意迴避亦要找地方落腳。政府實施限聚令、限堂食時間,晚上消遣活動近乎零,找地方通宵落腳有困難。既然是強檢目標,投靠親朋不受歡迎,臨時找地方歇息亦頗勞累,還要額外花費,執拾部分細軟,倒不如接受檢測。除非是單人住戶,必須全家所有成員同時離開才出現無人應門的情況。政府亦有後續跟進突擊檢查,罰則亦不輕,有一定阻嚇作用,最後亦只有零星個案被罰。外遊停頓,全家離港外遊機會極低。檢測只是麻煩並不會對身體帶來傷害,亦可求個安心,除非從事非法勾當,無必要強行回避。最有啟發性的是不分豪宅基層區份,比例同樣超高,代表背後有一定系統性原因。

空置定義不合時宜

按差餉物業估價處《2020物業統計報告》,全港平均空置率只有為3.7%,即大概有4.5萬個單位空置。中西區空置率4.2%,深水埗3.4%,油尖旺只有1.9%。與無人應門率差距極大。當然無人應門並不一定是空置,但撇除少數刻意逃避檢疫,兩者之差又代表甚麼?其一,富裕人士擁有多個住宅單位自用,強制檢疫時不在現場單位。政府假設首置就是自住並以個人為單位,首置印花稅相對優惠,富裕人士自然利用機會,為家人及下一代置業,子女更不一定在港發展,單位亦不一定放租。情況等同早年不少香港人花數十萬在大陸置業作為渡假屋,根本不志在。一手盤每宗平均成交價1,200萬,買家大排長龍,可見富裕人士的需求極之殷切,不受經濟狀況左右。其二,早前立法會文件研究顯示自置物業比率只有五成左右,即有大量單位由投資者持有。投資單位不一定全數租出,經濟下行租務受壓,對於一些早年已入市的長線投資者,單是樓宇升值已「賺到笑」,不急於劈租求客。投資單位亦不一定正常放租,近年就有不少利用法律灰色地帶,分間單位經營旅客生意及短租。自由行及旅客消失,這些單位自然空置。其三,政權大量輸入人口,近年中港婚姻佔比超過三份一,加上政府推出各種便利計劃,基建開通,兩地人口增加流動性,中港兩地皆有住所人數相信數以十萬計。近日由於疫情未能通關,有人索性返回大陸居住,單位空置。由此可見,過去數年特區的巨大變化令房屋需求及使用形式有所改變,真正的空置率可能較官方的數字高很多。即使非空置,房屋的使用效率可能因應經濟結構及人口變化而出現兩極化,一端是使用率偏低的富裕家庭及中港家庭,另一端是一屋多伙貧窮戶劏房戶。明顯地,官方對空置的定義不但未夠清晰,而且過時,無助掌握實際情況。更深層次的問題是政府在推算需求時按照現有的空置率作假設,未考慮使用效率及使用方式的問題,可能大幅低估需求。特區樓價長期處於極度超越負擔能力水平,經濟蕭條加上失業率飆升,仍然壓之不下,劏房戶租金不跌反升,間接證明上述論點。

高得不可理喻的無人應門率,背後可能隱藏一些結構性問題。英明的領導者會懂得問「為何」繼而深入查明,有問題則作出修正,無則繼續現有策略。特區社會深層次的民生問題,不但長期未有改善而且持續惡化,早已說明一切。隨着中共「完善」選舉制度,賦予「忠誠者」更大權力,落實「保障」各種自由,資訊自由得到「優化」,「重中之重」很快在政權「領導」下得到「全面解決」。看官一定明白筆者所指。◇