澳洲住房危機加劇 經濟師：需一代人時間解決

澳洲一位頂級經濟專家警告，全國樓市陷入困境的問題需要一代人的時間才能解決。她呼籲各級政府增加房屋供應，以免澳洲年輕人被排斥在樓市之外。

據悉尼晨鋒報報道，澳洲國民銀行（NAB）首席經濟師奧爾德（Sally Auld）周四在議會聽證會上表示，影響房地產市場的問題太多，不存在任何能夠立即見效的「靈丹妙藥」。

過去20年，40歲以下群體的住房擁有率大幅下滑，目前已降至1950年代以來的最低水平。

5月聯邦預算案公布了一系列房地產稅，包括負扣稅（Negative Gearing）和資本利得稅（CGT）的改革措施。政府表示，這些措施會幫助年輕一代及未來的澳洲人有機會擁有自己的住房。

但聯盟黨指責政府蓄意損害現有房主的財富。全國樓價已連續五個月下跌，聯邦銀行本周預測，到明年4月悉尼樓價會下跌13%。

奧爾德表示，多年來房屋供應不足的問題，如今正因其它因素，包括利率上升、政府稅收改革、住房負擔能力下降、建築成本飆升以及伊朗戰爭的後續影響進一步加劇。

她表示，要使住房更加負擔得起，就需要不斷增加房屋供應，而這並非短期內能夠解決的問題。

「這可能需要近一代人的時間才能解決，這不是我們在一夜之間就能解決的問題，」她說。

澳洲聯邦銀行（CBA）、澳新銀行（ANZ）和澳洲國民銀行的首席經濟師都表示，設法增加房屋供應，是緩解樓市部份價格壓力的關鍵。

澳新銀行的博伊頓（Adam Boyton）表示，影響房地產市場的因素有很多，包括人口增長、稅收政策、州規劃法規、建築成本和利率政策，這些因素多年來一直影響著樓市。

「我們目前在獲取住房方面所面臨的挑戰反映了過去數十年來各種因素的影響，」他說。

「根本的挑戰是要確保澳洲能夠以足夠的規模和速度提供更多住房，以滿足不斷增長和多元化的人口需求。」

西太平洋銀行（Westpac）首席經濟師、前澳洲儲備銀行（RBA）高級經濟師埃利斯（Luci Ellis）表示，通脹和利率的長期下降， 使澳洲人能夠承擔不斷增加的按揭成本。

她表示，澳洲強勁的人口增長推動了經濟發展，但也意味著國家必須建造更多住房。

有觀點認為，目前樓價下跌正導致大量借款人陷入負資產，即借款人所欠的按揭金額高於其房產價值。

但澳儲銀首席經濟師亨特（Sarah Hunter）表示，目前陷入負資產的人所佔比例低於疫情前。

亨特表示，房地產市場正處於周期性下滑階段。她說，澳儲銀加息、政府稅收改革，以及伊朗戰爭打擊市場信心等一系列因素都在發揮作用。

儘管經濟專家們警告，解決澳洲住房問題需要數十年時間，但政治討論仍聚焦於當前的樓價下跌問題。

財政部長查默斯（Jim Chalmers）承認，預算案中的稅收改革正在導致當前樓價下跌，但他堅稱，這輪下跌只是暫時的，隨著時間推移會得到緩解。

根據房地產分析公司Cotality的數據，過去五年，獨立屋成交價中位數上漲了34.8%，從2021年年中的70.1萬澳元升到了上個月的94萬澳元。

「樓價會隨著時間的推移出現波動和變化，」查默斯在接受ABC電台採訪時說。

「總體而言，過去25年，我們看到樓價飛速上漲，讓許多年輕人無力購房，而這正是我們正在努力解決的挑戰。」

前總理基廷周三讚賞了查默斯的改革魄力，並指出歷屆澳洲政府已經「害怕」改革。

「讓住房更經濟實惠是一件好事，就算樓價下跌了10%或15%，那又怎樣？」他說。#