反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報176.22，按周回升0.19%。分區指數除新界西下跌1.67%外，港島、九龍及新界東分別回升0.46%、0.91%及0.75%。其餘領先指數全線靠穩，大型單位、中小型單位及大型屋苑分別上升0.65%、0.11%及0.17%。中原經紀人指數CSI最新報50.88，按周上升0.8個百份點。

CCL微升，七大指數靠穩，只有新界西續跌兼創37周低位。總結全年二手樓價只微跌1%。疫情回落速度緩慢，發展商仍等待時機開盤，過去新年假期只錄得70宗貨尾成交。二手成交則反彈，十大屋苑成交錄得近30宗。預期短中期樓價繼續反覆。

房策失敗越扶越貧

前周，政府公佈2019年扶貧報告，特區貧窮人口達149萬，貧窮率21.4%，創11年新高，數字未反映武漢肺炎導致經濟蕭條的影響，實況必定較報告差。報告歸咎中美貿易戰令經濟倒退及社會事件，卻不敢提扶貧政策失敗。號稱國際大都會的亞洲金融中心，政府盈餘連同外匯基金有4萬多億，卻有超過五份一人口在貧窮線以下，可謂極度悲涼。

有基層團體發表新一份民間兒童權利報告，選出去年十大貧窮兒童關注政策，房屋政策連續十年成為貧窮兒童最關注的問題。事實上，貧窮問題不斷惡化豈會是偶然，現時扶貧政策源自上屆政府，主理人正是時任政務司司長林鄭月娥。資助房屋是扶貧的關鍵，今天缺地，源自曾蔭權時代發展局在土地開發上放軟手腳，當年發展局局長就是林鄭月娥。

由於開發土地嚴重拖延，資助房屋政策亂七八糟，公屋興建量大落後，劏房數字年年創新高。過渡性房屋有助紓緩部份貧窮問題，但主要由社企負責，在中共管治下，不知特區社企還有多少日子。可以預期特區貧窮問題只會越來越嚴重。

明顯地，政權在扶貧問題上一再拖延，因為政權早已認定解決貧窮的方法就是中港融合，並相信搞好經濟，貧窮問題自然解決，卻無視財富分配不均制度不公的體制上問題。中共去年稱貧窮已「清零」，特區五份一貧窮人口令政權尷尬，相信特區政權將會跟隨中共處理貧窮的手法，配以重新釐定的貧窮線，令其「消失」。

經濟未復甦但仍利好

新年伊始，又是各界預測樓價走勢之時。筆者習慣先看看自己的成績表，溫故而知新。總結全年整體二手樓價只微跌1%，所有預測均大跌眼鏡。筆者去年年初預期利率掛零，樓價先跌後回穏，全年跌5%，並指要留意23條立法及中共企業債務違約黑天鵝事件，只言中部份。

無人能預計中共在特區實施比23條更惡的國安法，武漢肺炎令全球整體經濟萎縮，特區陷入經濟蕭條。但最令人意外的是樓價依舊不跌，只能代表政府過去嚴重策略失誤，令樓市完全與經濟脫節，更將住宅打造成避險資產，情況超乎想像。奢侈品市場的特徵就是只限少數人參與，不受經濟影響。特區住宅是名副其實的奢侈品。踏入21年樓市何去何從？還是要從大局說起。

今年宏觀經濟難言全面復甦，但應有所改善，主要是去年基數太差。經濟改善足以製造樓市利好氣氛。各種負面因素例如收入下跌、失業率飆升、結業潮、破產潮將陸續浮現，對中下階層影響尤甚，但樓市與這階層關係甚微。

疫情加劇貧富懸殊，特區將出現更極端情況。富裕人士將先行在經濟改善上得益而繼續入市。利率仍是影響資產價格的重要因素。特區官員過去不斷聲稱利率不會長期掛零，可是利率在過去12年就是掛零。筆者在本欄多次指出，印鈔是不歸路，利率將長期掛零，利好住宅價格。銀行嚴重水浸，丹麥已出現零利率按揭。為了面對虛擬銀行競爭，可能出現新一輪按揭減息戰，支持樓價，有利富裕人士借貸。更低息的環境令投資者接受更低的租務回報，租金下跌但樓價不跌。美元因印鈔而繼續貶值，港幣因聯繫匯率跟隨貶值，樓價對外來買家已出現相對調整，手持人民幣的大陸客正等待通關後來港購買金融產品及住宅。他們在乎投資的資產轉移分散風險，回報只屬次要。

移民潮是負面因素之一

在住宅供應方面，政府基本上已放棄短中期供應。未來數年供應量不但未能突破，反之則越見緊拙。前年政府將私人樓宇供應調低至三成，減幅即時到位，今年財政年度地皮只供應1.29萬伙，可是增加資助房屋卻嚴重滯後。雖然今年私樓供應理論上有2萬伙以上，發展商囤積貨尾超過1萬伙，可是政府主動撤回一手空置條例，發展商無後顧之憂。為了應對未來「麵粉」減少，發展商將惜售單位，令一手搶購潮延續。政府財政盈餘各種基金撥備連同外匯儲備超過4萬億，可是政府稱財政情況非常嚴峻。由於稅基狹窄，政府獲得額外收入的方法仍是賣地。未來政府將集中推貴重地皮，刺激樓市氣氛。

政府稱長策未來十年資助房屋可達標，但未來五年只供應十年目標的三份之一，更於2024年出現斷層，供不應求持續令資助房屋價格難跌。「白居二」加碼，增加需求進一步推高價格。去年「綠置居」滯銷，今年政府續推，錯配令資助房屋資源更緊。住宅需求亦即將反彈，除了今年將陸續釋放疫情延後的本地需求外，去年絕跡的大陸客今年下半年將捲土重來。

今年最大的樓市負面因素要算移民潮，執筆之時剛看到政權以「顛覆國家政權」罪名逮捕50多名民主派人士的消息。中共利用國安法肆無忌憚消滅反對、聲音扼殺民主進程，可以預期秋後算賬清洗行動陸續有來，而且越見瘋狂。無法認同中共價值及極權統治者大有人在，中共舉措將會加劇移民意欲。港人熱門的移民國家亦因應國安法放寬移民政策。

近日放盤量增多，其它種種跡象亦顯示新移民潮正在形成，且會集中在這一兩年。若今年有5萬家庭移民，一半賣樓離港，供應量就等同差不多兩年的私樓供應量，可令樓價短期受壓而繼續調整不多於5%。而政府將會有托市行動穩住樓價，以免影響經濟及賣地收入。

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2021年市況之複雜前所未見，但特區的樓市大方向仍然非常清晰，就是政府操控力量遠大於市場力量。2012年政府已稱樓價過高超越負擔能力，八年過去，樓價翻了一倍，劏房數字年年新高，數字已說明特區政府對住屋問題漠不關心，只顧為中共服務，中共要的是權力及金錢，住宅價格大跌不符中共需要，政府必然竭盡所能保持樓市穩定。疫情與移民潮會令樓市於上半年調整，然後經濟回穩加政府陸續干預令樓市回升，甚至挑戰歷史高位。是否如此，明年揭曉。◇

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