中韓公寓有何不同？

在南韓投資公寓與在大陸投資，最根本的不同是甚麼？

當然，不管在大陸或南韓，將收益（回報）最大化才是投資的最終目標。兩者最根本的不同在於追求最佳投資回報的方法。

首先，假設在南韓購買一套32坪（1坪是3.3平方米）的公寓需要2億韓圜（約143.33萬港元），入住時包括登記費在內，投資金額共計約2.1億；將公寓出租，就能收到約1.2億韓圜（約86萬港元）的租金（全租金）。

由此，公寓持有者的總投資額為9,000萬韓圜（約64.5萬港元）。除去每年100多萬韓圜（約7,200港元）的財產稅與土地稅等稅金，回報則為負數。

在持有階段相當於一直在虧損。但是，當房地產升值的時候，差額就會轉變為投資回報。

也就是說，投資者出售公寓時，都將焦點集中在處理階段的投資回報率上。這是在公寓價格持續攀升的前提下確保投資回報的方法，這一法則在南韓行得通，這也是大家投資公寓的理由。

那麼，在大陸是如何追求最大化的投資回報呢？在大陸，重視的是在持有階段提升回報率，這也是將回報最大化的方法。

假設同樣以1.2億韓圜（約86萬港元）在北京購買一套32坪的公寓。其中，投資額的80%，即9,600萬韓圜（約68.8萬港元）是通過年利率為5.29%的貸款來融資，這是通過按揭貸款的方式同時償付本息的投資方式。

如果按揭15年的話，那麼每個月需償付約80萬韓圜（約5,700港元）。假設將房屋出租，首先購房時需支付貸款以外部份的2,400萬韓圜（約17.2萬港元），產權登記則需要約400萬韓圜（約2.87萬港元）。而且，裝潢與家電購置費需1,800萬韓圜（約12.9萬港元）（這部份會在後面詳細說明）。所以，購買公寓時實際投資資金是4,600萬韓圜（約32.97萬港元）。

唯一在韓實行的全租制度

全租（傳貰）制度是出租房屋的一種制度形式，南韓是全世界惟一一個採用這種制度的國家。如果將該公寓以月租的形式出租，每月收取110萬韓圜（約7,900港元）的月租費沒有任何問題。

因此，業主每過三個月收取住客預付的三個月房租費，每個月的月租費為110萬韓圜。計算一下回報率，每月收取月租後除去需要償還的80萬韓圜（約5,700港元）的本息，餘下的30萬韓圜便是額外的回報。

15年後，不僅可全部還清貸款，公寓產權也歸業主所有，購置公寓時投資的4,600萬韓圜（約32.97萬港元）也已經大部份回收。月回報率為15%以上。當然，實際情況與計算結果還是會有一定的偏差。

在利率不及2%的大陸，許多經濟寬裕的投資者都會購入十套甚至幾十套公寓，以上述方式提高投資回報。

也就是說，在大陸投資公寓更看重在持有階段的應用回報率。在這樣的情況下，如果像南韓公寓一樣價格飛漲，豈不是一舉兩得？

但是這裏也有需要注意的地方，在大陸人的觀念中，認為新房貴而舊房便宜。而南韓人的觀念，認為公寓的位置對價格有著絕對性的影響，這與大陸人的觀念多少存在一些差異。但最重要的是，公寓價格在不斷攀升。

在大陸，也有類似南韓售樓處的商品房，在售樓處達成公寓樓的銷售。但是在南韓「先買房後施工」，大陸則「先施工後買房」，這是最根本上的不同。所以，南韓開發企業如果要銷售公寓，需要在施工後獲銷售許可，而獲得許可的最低要求則是需要完成工程的25%。南韓為了穩定房地產的競爭過熱，一度曾試圖採用「後銷售」制度。但是這種制度最終在某個時間消失。

在大陸貸款從購房日算起

與南韓不同的是，大陸的貸款時間並不是由竣工日開始，而是從購房日算起，自購房日起，每月需要償付本息。與南韓的中期貸款有所不同，購房時可貸出總額的80%。償付期限也會隨著貸款人的年齡而有所變動。60歲被定為經濟活動的終點，如果貸款人年齡為50歲，償還期限不得長於10年；40歲的話，不得超過20年；未滿30歲則最長可分期30年。

無論在大陸或南韓，人們最常問的問題是「購買了多少平的公寓？」。一般都回答購買了150平或者130平的戶型。這裏值得一提的是，大陸計算面積的單位與南韓有所不同。

南韓1坪指的是3.3平方米，而大陸的1平就是1平方米。所以，大陸的150平就相當於南韓的45坪左右。

但是，以相同的坪數比較的話，大陸的平數看起來小很多。

如果在大陸購買一套相當於南韓32坪大小的住宅，那麼實際則必須購買37坪大小的房子。雖然這與空間上的活用程度有關，但在空間的專用率方面，最近大陸也超過了80%，雖然沒有太大的差異，但是最根本的還是由於生活文化的差異而導致的空間配置的不同。

另外一個不同點是，在大陸銷售的公寓大都沒有裝修，這也是令南韓人感到困惑的地方。大陸近來也開始逐漸出現附帶裝修的公寓。在這種趨勢下，大陸的裝潢市場也在蓬勃發展，發展規模也不容小覷。

大陸人如果只是以基本居住目的進行裝修的話，每平方米大概需要300～400元人民幣，稍微好一些的裝修則需要700～800元左右，1,000元以上就屬於是相當高級的裝潢了。以南韓一半以下的裝修費用便能獲得同樣的裝潢效果，也許原因就在於此。

一般決定租金的因素中，裝潢與家電佔相當大的比重，所以即使是在同一個小區同等面積的公寓，租金也會因為裝修的不同而產生較大的浮動。所以在核算出租回報時，也必須考慮內部設施的折舊減價。

入室需脫鞋的韓暖炕文化

南韓暖炕文化，入室要脫鞋。圖為南韓一商住樓單位。（大紀元資料圖片）

大陸盛行的是入室不脫鞋的床文化，與南韓暖炕文化有所不同。所以，大陸起居室的地面主要使用大理石或是瓷磚鋪設。打算進軍大陸的建材企業必須要留意這一點。

所以，在大陸當地生活的南韓人因習慣暖炕文化，對公寓進行大幅改造。

在這樣的文化差異下，一些大陸人在進入南韓暖炕式的住宅中時，往往會對脫鞋感到困惑。

如果能理解這些基本的差異的話，不僅對入住或是投資公寓有所幫助，同時也會有助於在開發事業時加深對大陸及南韓市場的理解。◇