澳幣貶值 外資流入 澳洲房市回暖漲5%

（唐詩韻／大紀元）

澳洲樓市於過去半年驟然熱鬧起來，打破了三年橫行的悶局，市場估計旺市會維持一段時間。正是「不鳴則矣，一鳴驚人」，但當然嗚響背後定必有因。是當地經濟扭轉？抑或另有乾坤？本文自有分曉。

文：李天晴

澳洲樓市回勇，該國人口第一大城市悉尼（Sydney）成為焦點。本年迄今，悉尼房價漲5%，需求遞增帶動房地產市場走出困局，緩步上揚。新樓盤推出總是人頭洶湧，盛況空前，四處可見忙於視察項目的地產代理和準買家。

經濟待興樓市先升

事實上，澳洲經濟正被礦產業放緩而拖累，財政出現赤字，完全談不上蓬勃。但就是因為經濟環境向下，澳洲央行採取慣常減息策略，以刺激消費和投資意欲。

削息後帶來了兩個對樓市的正面回響，首先是按息驟降減輕供樓負擔（圖一），於過往數年不斷去槓桿的澳洲本地人因此再度活躍起來。澳洲匯豐現正提供3年按揭定息4.79%，竟不到5%，著實罕見。此外，低存款息率終於把長久盛氣凌人的澳幣壓下來（圖二），兌美元由高位貶值超過一成，漸漸把欲購房產的海外投資者目光吸引過來。需求雙管齊下，央行減息總算初見成效。

　三大澳洲房價上升原因：　

華人喜愛聚居的悉尼和墨爾本最能受惠，大陸買家在兩地橫掃物業，不論錢數。除了兩個月前悉尼頂級豪宅區派珀角（Point Piper）的3.5億港元驚世成交外，內地人近日又以1.1億港元闊手買下位於市中心、瞰覽海德公園（Hyde Park）的高層公寓單位，不斷創造價格上的歷史，令市場嘩然。

項目：發展商Australand 於悉尼的 Discovery Point。　　售價：1房沒車位單位售價約41.5萬澳元起。

項目：發展商Mirvac 於悉尼的 Maestro，離市中心只2.5公里。　　售價：2房單位售價80萬澳元起，3房售高達160萬澳元。

項目：發展商Stockland 於墨爾本的 Highlands。　　售價：地價450平方米約需21萬澳元，另加上約20萬蓋房子。

大陸買家足跡不單遍及高端市場，中端區域、傳統內地人密集地如艾士菲（Ashfield）、寶活（Burwood）、卡靈褔特（Carlingford）、車士活（Chatswood）和伊士活（Eastwood）等均湧現一群又一群的中國買家，抱著志在必得的勢態入貨。

澳洲發展商AVJennings旗下的Cavanstone項目，正是位於深受華人愛戴的伊士活，其財務總監賴瑞馬哈菲（Larry Mahaffey）直言，Cavanstone表現喜出望外，主要依靠大陸人對伊士活的追捧。

內地買家熱衷澳洲房市主要原因總結如下：

　• 拿澳洲護照，買個護身符。小型房產開發商Allied & Sunny的老闆桑拿費達（Soner Fedai）表示，八月有名廣州買家遠道而來，於墨爾本購下一大片土地，準備用來打造豪宅。那位客人稱其於廣州的工廠近日給政府強行拆卸，財產毫無保障，決定撤資。

　• 業主於澳洲可終身保有不動產，甚至地皮，實在是教買家振奮的天大好消息。

　• 兒女教育及長遠升學考慮對內地父母尤為重要，因此名校區域的房屋特別昂貴，如悉尼的愛平（Epping）和基拉華（Killara）。

　• 食品和飲料出名潔淨和健康的澳洲絕對成為了該國一大賣點。

　• 由於地殼板塊的巧妙結構，澳洲發生地震或海嘯的機會甚微。

澳企高層點評房市

澳洲大型發展商Australand的財務總監奇雲拜基（Kieran Pryke）一邊慶幸海外買家捧場，一邊卻擔心著這些買家的違約風險。出售樓花要到18個月後交樓時才能把錢全數盡收，屆時這批內地客會否出現變數仍有待揭盅。他對香港住宅及商業樓宇的成交感到愕然和荒謬，認為價格完全不合情理。

很多開發商其實並不願意售賣過多單位給投資者，因為這樣會導致項目入住率不足，影響整體順利發展。Australand的項目銷售員畢亞他泰米基（Beata Tyminski）和另一巨型開發商Stockland的高級發展經理愛德華吉卡（Edward Krushka）異口同聲表示不會濫售單位或地皮給投資客，前者稱20-25%為合理水平。

駐墨爾本的美銀美林建築材料分析員陳賓（Ben Chan）表示大量中國資金湧入，破壞了當地房價秩序，政府必須出手阻止，免得情況繼續惡化，神色凝重。

內地渴望出國的人多如繁星，欲調資到海外的更加數之不盡，香港這個首選地因雙辣招和近日政局混亂而令他們卻步，加速了大陸人直奔美、加、澳等地的步伐。

樓市受到刺激，澳洲房地產股同樣受惠，表現勇猛，輕取香港房商（圖三）。悉尼樓價比香港便宜得多，且質素優越，還有不少升值潛力。澳洲其它城市又要比悉尼便宜一大截，日後不妨觀察會否出現跨省的水漲船高現象。◇