香港核心零售舖位市場於2026年首季呈現階段性回穩跡象，根據美聯工商舖早前公布的「2026年首季香港主要購物區街舖空置及商戶分布調查報告」四大核心區街舖空置率回落至11.1%，連續兩季下跌，並創自2024年首季以來新低。然而，市場並非全面復甦，區域之間的分化愈見明顯。美聯旺舖董事江靜明認為，舖市並非全面復甦，即使核心區之間，表現仍有巨大落差，如四大核心區之一的旺角，首季街舖空置率仍然高企於9.9%水平，未見回落，如果貿然在未能復甦的區域或街道內買舖，或面臨「坐貨」風險。

江靜明指出，是次空置率回落，主要由中環、尖沙咀及銅鑼灣等傳統核心商業區帶動。受惠於金融業持續活躍，帶動商務人流、就業人口及高消費客群回流，加上旅遊業復甦，零售及餐飲需求同步改善，推動街舖吸納力上升。不過，區域性分化情況顯著。除民生區仍未恢復過往水平外，即使同屬核心區的旺角，空置率仍然高企，反映復甦動力並未全面覆蓋。

旺角空置率高企 洗衣街空置率創新高

作為四核心區之一，旺角首季空置率維持於9.9%的偏高水平，表現明顯落後於其他核心區。其關鍵在於區域定位模糊，屬於民生、旅遊及零售交錯的「夾心區域」，但缺乏主導產業支撐。金融業擴張未有帶動企業進駐該區，盛事經濟亦未能形成明顯效益；同時，旺角仍為以本地消費活動為主導的區域，持續受到北上消費及網購盛行的雙重衝擊，進一步削弱本地零售需求，拖累整體舖位吸納。

不單止區域出現分化，即使在同一區，街道的表現亦極其參差。以旺角為例，園藝街及園圃街在首季錄得「零吉舖」的情況，但是洗衣街的空置率高達13.5%，更創出自2016年有紀錄以來新高，首季吉舖數目多達17間，較去年第三季的11間大升54.5%，充份反映個別核心區內的街道仍面對嚴峻空置壓力。

資深投資者連約買入洗衣街舖位 市傳租客提早退租

江靜明指出，在現時區域復甦分化的情況之下，即使資深投資者，如未有做足功課，貿然投資於未復甦的區域，極可能「損手」及面臨「坐貨」的風險。早前有資深投資者看好洗衣街新商廈項目「Green Heart」獲批，斥資約2,080萬元購入洗衣街一個舖位，原意為收租並捕捉升值潛力。然而，原租客已於完約後轉投租金更便宜的新舖位，該舖短期內或轉為空置，未來可能面對減租求客的情況，升值預期亦隨之受壓，反映錯判區域及街道復甦節奏可能面對的風險。

投資須做功課 「位置」成關鍵

江靜明指出，雖然整體空置率回落，但市場仍處於「局部復甦」階段，並非全面反彈，個別區域及街道仍需時間重建租買需求。在區域性分化持續之下，投資策略需更趨精準，不僅要選擇區域，更要細看街道條件，「位置」因素成為決勝關鍵。江靜明強調，人流暢旺的優質街舖的需求仍然強勁，現階段投資應優先考慮人流及商業活動已明顯回升、復甦動力較強的街道，並以中環、尖沙咀及銅鑼灣作為首選部署區域，以降低空置及租金波動風險。@

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