【樓市動向】樓價升勢強弩之末 樓價跌政府不願見

CCL再創歷史新高 三領先指數破頂

文／勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）再創新高，最新報146.92，按周微升0.11%。四大分區指數個別發展，港島及九龍區分別按周上升1.27%及0.52%，新界東及新西東則分別下跌及上升0.37%及1.1%。其餘領先指數個別發展，大型單位指數連升後稍稍回落0.38%，中小型單位指數及大型屋苑指數分別上升0.2%及0.23%。

指數有一定代表性

CCL已充分反映股市大跌市的影響，二手樓價暫時未受到影響，個別區份如港島繼續創新高，中小型及大型屋苑指數繼續破頂。值得留意的是分區指數只代表該區大型屋苑成交價，成交量銳減，很可能令指數波幅擴大，尤其是港島區。局長陳茂波上周在網誌亦提醒市民，指數受成交影響，且未反映一手樓價。誠然，任何指數計算均有一些限制，不一定代表大市，更不反映個別情況，但筆者相信CCL非分區指數應有足夠成交，具參考價值，指數未有大幅回調，代表因跌市而劈價的業主只屬個別情況。筆者較早前於本欄提出成交數據標準化及處理中央化，可提高代表性及透明度，政府應當積極考慮。

市況方面，上周末東涌某大型新盤第三輪加推，超額認購十倍，全數即日沽清，有幾重啟示：其一，剛性需求令上車盤中價盤受捧；其二，投資者數目仍佔一定比例，有指15至20%，股票大跌市投資物業意欲不減，因租務回報及風險較其它投資優勝，市場資金非常充裕，有少部份流入樓市不足為奇。

市場方面，聯儲局一如所料未有膽量加息，其中原因是擔心中國經濟下行風險。近日投資者擔心新興市場風險，加上人民幣貶值預期，避險資金流向港元，金管局不斷注資，停泊香港的港幣越來越多，即使美國加息，除非港元大舉拆倉，本港未必有條件跟隨。

經濟下滑影響樓市

近日中共官員惟恐香港不亂，頻頻發表「偉論」如「特首凌駕三權」、「去殖民化」等，引起香港市民強烈反彈。中共駐港喉舌港澳辦前主任直言香港遠遠落後鄰國其它競爭對手，因未去殖民化而從事去中國化云云。這些中共官員意圖以中共即中國的錯誤理念混淆視聽，誤導市民。絕大部份市民不是要復興殖民地主義，亦嚮往中華五千年文明，反對的是中共及其黨文化而非中國。

中共破壞人權，貪污腐敗，官商勾結，欺壓百姓，任人唯親，迫害無辜，鉗制信仰，篡改歷史，打壓言論自由，建立特權階級，執行政治審查，經濟高速增長帶來的利益爭奪把以上惡行倍大，中共又利用經濟利益掩蓋其罄竹難書的罪行，試問人心如何能歸向遠離普世價值的政權？一國兩制正正凸顯這意識形態衝突，而香港就是衝突的前緣。梁振英口號看似以民為本，卻以討好中共為實。在其管治下，行政禮崩樂壞，進一步激化矛盾，令內耗加劇，中港融合又使香港優勢漸失。這才是香港急速衰敗落後鄰國的根本原因。回歸越久，價值觀衝突矛盾只會越來越深，直接影響香港經濟發展。

全球經濟陷入低增長，中國經濟放緩，香港經濟無可避免受影響。理論上，經濟下滑樓市不能獨善其身，即使指數再創新高恐怕亦是強弩之末。

樓價跌政府難承擔

上期談到樓價見頂並不代表回調，而政府取態將影響下調深度。翻查政府庫務局資料，13至14年度的政府財政收入大概4,550億元，印花稅佔415億，差餉149億，物業投資209億，土地基金105億，地價收入843億，保守估計政府有三份一收入來自與地產有關的項目，比重甚高。數據還未反映最新財政年度因雙倍印花稅及印花稅額外300多億收入。隨著一手盤銷售量上升，賣地增加，比例將會更高。

本港近年各項開支有增無減，包括各項基建超支，新增福利開支，戰後嬰兒潮公務員退休福利等，維持收入來源有迫切性。外圍投資環境惡化，投資收入勢必減少。

多年來擴闊稅基只聞樓梯響，令政府將更依重地產相關的收入，而維持高地價及高樓價，政府有根本的自身利益。萬一樓價大跌，買地及印花稅收入大減，更有可能違反基本法第107條量入為出、力求收支平衡、避免赤字的條文。不斷宣揚依法治港、依法辦事的特區政府，取態明顯。從特區經濟層面來說，特區依賴的轉口貿易、金融及自由行增長無以為繼，特區政府難以改變這些範疇，只剩下基建及樓市，倘若樓市下滑，對經濟構成沉重負面影響。特區政府最可以控制的就是樓市，需要時政府必上下其手。還有其它原因特區政府會出手托市，務求令樓價穩定。下回續談。◇