樓市動向 CCL直逼130 六大領先指數新高

增供應未及填補缺口 樓價飆政府責無旁貸

文／勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）三連升兼連續兩周創歷史新高，最新報128.14，按周升0.54%。分區指數方面，港島區微跌0.05%，新界西連創新高後回軟1.2%，九龍區再升0.27%，連續3周破頂，新界東爆升2.67%，創近兩年來最大升幅兼創歷史新高。值得留意的是大型單位領先指數突破去年3月高位，今年首創歷史新高，大市升勢蔓延至大型單位。另外，大型屋苑領先指數（CCL Mass）及中小型單位領先指數亦連創新高。二手樓市有多熾熱，指數已道盡一切。

雨傘為熾熱樓市降溫

數據滯後，暫未反映雨傘運動冷卻效應。觀乎成交及預約量下跌，議價空間擴大，本期升浪即將完結，但並不代表樓市開始調整。除非雨傘運動全面失控，後市高位橫行。

這邊廂雨傘運動，那邊廂發展商則加快推盤散貨，各區新盤繼續熱買。馬鞍山一大型項目，推出單位超額認購近20倍，全數沽清，北角天后半豪宅項目，最低入場費千七萬，售逾九成單位。

增供應未能填補斷層

政府近日公佈本財政年度首三季的住宅供應約1.68萬伙，達目標供應量近九成云云。政府雖然已增加供應，但仍與長策訂立10年目標47萬伙，即平均每年供應4萬7千伙相去甚遠，即使每年供應達標，由於政府過去製造的供應斷層過大，對市場長期壓抑的需求只屬杯水車薪，短中期供應量已不能成為樓價調整的因素。

若市場認同供應達標，價格就是最佳證明，價格不斷創新高，供應難言到位。儘管政府已實施DSD（雙倍印花稅），現時大陸客公司客仍佔超過百分之十，08年金融海嘯前外來買家只是零星之數。

現時的一手供應就好像上茶樓一樣，一張大檯坐滿人等著吃飯，點心卻是一籠一籠上，爭食之餘心理上也吃不飽。

筆者已多次在本欄提出樓市調整只能靠外圍因素，政府處理雨傘運動失當令情況失控則另當別論。

多枚計時炸彈倒數中

近期收到差餉地租通知書，加幅明顯，政府寬免亦已完結。據差餉物業估價署資料顯示，9月私人樓宇租金指數連升6個月，再創歷史新高，且有越升越急之勢，政府數據滯後還未完全反映實況。

本港經濟增長受外圍及中國大陸兩面夾擊，租金及其相關開支將令通脹高企，未來滯漲環境將令中產及基層市民生活比當前更困苦。

除了住宅外，商廈情況亦不遑多讓。據萊坊《2015年全球城市報告》顯示，本港寫字樓空置率及回報率全球最低，呎租名列前茅，意味供不應求令商廈價格超高。儘管雙倍印花稅實施卻無阻買家入市，8月份商業大廈登記按月躍升76%，創17個月新高。商廈供應緊張令營商環境艱難，利潤被極高租金蠶食，最終租金轉嫁消費者，令通漲惡性循環。

本港工業已式微但近期工廈成交創新高，活化工廈已經變質，擬似劏房間隔的單位大量供應，其根本用途路人皆知，本欄前期已論述。

住宅供不應求，建屋以量取勝，缺全盤規劃令車位奇貨可居，動輒百多萬，中產被逼放棄自駕夢想。本港固定資產亂局，莫過於此。

不當時機減辣推高樓價

自從5月底政府減辣至今，二手樓市於4個月內飆升7%，期間外圍尚算穩定，並沒有黑天鵝事件（指極不可能發生，實際上卻又發生的事件），利率仍是近乎零，美元上揚，聯繫匯率令港幣高企，滬港通令熱錢進出本港，恒指幾乎原地踏步，雙倍印花稅已令短線資金不能流入樓市，本港內部經濟沒有大改變，自由行飽和，中共表面打貪，不法來港資金表面上有所收斂，看來看去都找不著令樓價飆升的因素。

其間唯一最大的改變就是政府不當時機減辣，令已嚴重扭曲的市場需求瞬間爆發。政府已是最有能力維持市場秩序者，其製造的供應斷層不但令市場機制失衡，管理樓市對策未經深思熟慮，又以不當時機不當方法改變對策，為市場添亂。誰要為樓價飆升負責？誰要為短期市場波幅負責？答案已呼之欲出。◇