樓市動向CCL創本年新高 借別國經驗看特區房策（下）

文｜勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）創本年新高，最新報119.04，較上周微升0.19 %。香港區續升0.7%，創23周新高，其餘三區指數皆回落。相信傳媒報道的劈價只屬個別情況，事實上二手樓價沒有全面大幅調整。

另外，二手大市交投顯著反彈，藍籌屋苑買賣表現更為突出。4月份上半月十大活躍成交屋苑錄得227宗買賣登記，按月增加3.44倍，其中嘉湖山莊、淘大花園及將軍澳中心的買賣登記宗數更按月急增最少3倍。估計全月二手登記料達4千宗。買家入市意欲回升，市場亦暫時沒有大幅利淡因素，樓價料繼續徘徊。

上期談到借鑑外國經驗改善長策，掌握數據的重要性，認清大陸投資的影響及必需了解中國情況，今期續談。

以稅項平衡各方

當正常市場機制運作未如理想時，稅項是平衡供求的慣用手段。各國均以不同稅收方式調控樓市，以英國為例與樓宇有關的稅項林林總總，其中以資產增值稅打擊炒賣尤其明顯。視乎情況，資產增值稅稅率一般是18%或28%，有小額豁免卻沒有時限，特區的額外印花稅既有時限稅率較低簡直小巫見大巫。資產增值稅見心思之處則是出售現有自住居所享有豁免，何謂自住有清晰定義，所以換樓客不受打擊，比雙辣招的6個月換樓豁免棋高一著，當然實施需要自住居所資料，這又回到上期談到掌握資料的基本要求，特區政府望塵莫及。英國印花稅視乎物業價值累進，上限達7%，但企業持有者稅率是15%，似乎有意針對以公司名義擁有物業，明顯以個人自住為前題。地區稅則按當區行政開支收取，市民有直接利益影響，有利監察及參與地區行政開支。為了壓抑過熱豪宅市場，政府亦向高市值樓宇收取大廈稅有效地更差異化控制不同板塊。以往稅制有利外國人持有當地物業資產，但當局注意到未來投資湧入，稅項或於15年與當地人看齊。

稅收實效受制非經濟因素

要使稅項收到實效，先決條件是市場以經濟效益作依歸。當市場充斥著受非經濟因素嚴重支配的買家時，諸如尋求平等人權、法治社會、營商環境、清新空氣、食品安全、良好教育、先進醫療、自由信仰、資金避險等，買家願意付出的風險溢價將超乎任何理性稅項的水平。當稅項無法令市場取得平衡時，剩下的手段唯有是實施限制。 特

區政府剛愎自用

反觀特區政府製造供應斷層，不但未有儘量利用各項稅收平衡市場運作，只獨孤一味印花稅，弱勢政權又在立法會自斷雙臂，未來辣招只能先審議後訂立，對非經濟因素的外來投資置若罔聞，對業界改善印花稅的意見剛愎自用，試問如何能處理特區積累多年的房屋問題？特區官員經常外訪，豪花公帑，吃喝玩樂，卻不見得從外國取得一招半式以改善房策。走訪大陸則越見頻繁，官員不向民主國家學習卻向貪腐政權靠攏，是禍是福，讀者心中有數。

室內設計大有可為

樓價大升不利買家，但同時亦製造不少機遇。負擔能力降及平均家庭人口下跌，市民就逼於無奈接受住屋空間被壓縮的現實。筆者在英倫眼見不少單位內的空間及間隔未盡其用，在這方面特區被地產霸權敲詐多年，住房個人平均空間之淺窄冠絕全球，以設計對付空間不足經驗非常豐富，輸出這方面的專業知識大有可為。但還需政府視野，讓勞動策予以配合，增加室內設計認證及國際認受性方可成事。◇