【香港地產】樓市動向：47萬與8萬5的迷思

撰文｜勤智

反映二手樓價的中原領先指數(CCL)連升兩周，最新報120.08，較上周微升0.17%，似乎120點對應的樓價就是市場對辣招實施後的共識。近期九龍區新盤減價熱賣令二手樓冰封震出零星減價盤，但指數滯後，要到下月初才反映。預期指數有一定波幅，第四季陸續有較大型新盤登場，二手樓價將持續受壓。

長督會諮詢文件提出十年建屋47萬的目標，因與前朝所估計的八萬五落差甚大，覺得47萬低估需求大不乏人，亦引發不少討論。

預測需求是支持策略的重要環節，歷年長策文件皆作推算。87年房屋策略説明書文件就推算當時未來15年需要96萬間房屋，明確由38萬間未滿足需求加上55萬間新組成家庭，即每年6萬4。98年長策文件就提及，計算需求考慮了入息負擔能力人口增長、家庭人口削減和經濟情況等等，分別得出公私營房屋量合共8萬5，又指出前5年需求跟後5年需求不同。長督會諮詢文件則按住戶增長受重建影響，環境欠佳住戶加上空置率調整求出十年建屋量47萬，但再無每年目標及拋出一個沒有基礎的公私營64比。歷年長策文件均沒有提供推算模型的詳細資料，無法深入研究，但筆者看到幾點值得分享。

玄機在於可量願景

98年長策文件就為願景提出一個清晰可量的指標目標，就是以達致七成家庭擁有自置物業為目標。這個目標包含了家庭收入增長、負擔能力以至樓價的估算。樓價當然亦受經濟及房屋供應影響，筆者認為很可能就是這個願景指標令推算得出一個較高的每年建屋量，因為只有足夠供應才能使樓價處於合理負擔水平，才能使更多家庭擁有自置物業。最新長督會文件沒有對願景設立可量指標，樓價不是模型考慮因素，自然得出較低估算，亦可看到特區政府不肯承擔樓價大幅超出負擔的問題。

公屋私樓獨立推算

歷年長策文件皆對公屋私樓作獨立推算。公屋私樓板塊目的明顯不同，是絕對有必要分開推算。不單如此，特區樓市願景就是要滿足基本住屋需要，所以政府應先對公屋需求作評估。但長督會建議完全本末倒置，先求總量，再拋出公私營64比。這比例雖然與98年長策不謀而合，但比例完全沒有基礎，旨在穩定極高的樓價，根本不是從願景出發。現時貧窮人口百多萬，輪候公屋人數二十多萬，大量劏房戶，64比肯定不能解決住屋問題，必先填補缺口，才談64建議，只反映政府在逃避現實。

定期檢討至為重要

評估長期需求絕不容易，亦存在極多變數。每份長策皆說定期檢討，但從來沒有落實執行。每份長策分隔十幾年，沒有聽到中期策略、檢討修正需求及建屋量，更甚者「老懵董」居然肆無忌憚，毫無諮詢下停止長策執行。「貪曾」則在無策無略下任意妄為近十年。任何政策執行必須有強而有力的監控機制方能落實。

筆者認同評估長期需求絕不容易，但爭論8萬5還是4萬7沒有太大意義。建議政府不如把歷來推算模型公開，讓學者參與及找獨立顧問公司對最新模型作檢查並對假設作合理性評估，更重要的是設立機制監察落實，定期檢討。◇

（Getty Images）