另眼相看太古城

沒有富麗堂皇的外貌，沒有豪華的會所，卻有著優良的社區配套，實而不華的設計，長期為樓盤增值，太古城就是適切居所及成功社區設計的典範。

文：勤智

實而不華配套完善

太古城是港島區最大型屋苑之一，由61幢20多層高的大廈組成，提供近1萬3千個單位。屋苑沒有豪華會所但有泳池及網球場。毗鄰鰂魚涌公園，綠化康樂設施充足。區內有大型商場，生活配套完善。鄰近港鐵站，亦屬港島東公共交通必經之處，交通便利。港島東商業中心亦處於區內，提供就業機會。按2011年人口普查統計，行政人員、專業及輔助專業人員佔太古城勞動人口66%，比全港18區36%多八成。平均家庭月入6.3萬，亦較全港平均2.48萬高2.5倍。74.3%單位是自置自住。筆者抽樣調查發現大概三成單位16年來沒有成交，明顯用家主導市場。

跑贏大市 現價難以負擔

太古城多年來被視為樓市的寒暑表，坊間就有指標以太古城單位樓價作為負擔能力參考，事實上太古城樓價走勢長期跑贏大市（表1）。翻查紀錄，不論入市時間只要是持貨至今天樓價大多跑贏大市 （表2）。但值得留意的是樓價相對較高令租務回報低於大市，投資應以長線資產增值為主。筆者翻查人口普查統計數據，01年時太古城樓價是該區家庭年收入的4至5倍左右，以國際貨幣基金會準則屬負擔能力範圍之內。10年間區內樓價上升2倍，但區內同期家庭平均收入估計只增長23%。以最新實用呎價計算，一600呎單位售價是現時該區家庭平均年收入的11倍，樓價過高不言而喻。

適切居所社區增值

筆者也曾住太古城，並認為樓價跑贏大市的主因是空間紅利造就適切居住環境及社區配套得宜令社區增值。城內單位實用率近九成，基本上沒有窗台或只有窄身窗台，廳房應有物件可合理地放置且有適當的活動空間。樓宇雖密集但之間亦留合理空間作通風，空間感不至太壓逼。臨海數幢大廈沒有發展成屏風樓。全城住宅地53公頃只有3.7萬人，平均700人一公頃，與政府公佈新發展區的住宅密度1,000人一公頃人均空間多了42%。鰂魚涌公園就在咫尺，可視作太古城的伸延，為個人及家庭生活提供休閒空間。起居及交通配套足以應付區內人口。鄰近的港島東商業中心提供就業機會。整體佈局亦吸引了階層相近人士聚集發揮社區協同效應。

反觀今天特區政府為了追求建屋數量，寸土必爭。地產霸權鑽盡制度，建成內隴空間只得六成多的縮水樓，又因景觀因素把大廈建成屏風樓，造成熱島效應。缺乏規劃以至一幢牙籤豪宅建在舊樓群中央，限呎樓上層就是幾千萬的所謂豪宅……今天樓市亂局乃長期欠缺規劃及人口政策的苦果。筆者不是說填補樓房缺口並不迫切，但我們亦不應盲目追求數量而忽略適切居住環境及優良規劃而製造的社會財富。群眾若未能安居樂業，足以影響香港長遠經濟增長動力。太古城的發展著實給了我們不少的啟示。◇

太古城居住環境舒適兼單位實用率高，社區配套亦良好，樓價長期跑贏大市。（維基百科用戶-Wing1990hk）