利率下跌 專家預測明年美國樓市趨勢

在經歷了按揭利率和樓價創紀錄的一年後，專家們表示，已有跡象表明，2024年房地產市場會出現好轉。但按揭利率的降低也將會使購房者之間的競爭加大，能否買到合適房產仍面臨挑戰。

12月份，平均按揭利率自8月份以來首次降至7%以下。該利率曾在10月份達到了8%的峰值，將住房成本推高至2000年以來的最高水平。

房地美（Freddie Mac，舊稱聯邦住房按揭公司）周四（12月14日）表示，30年期固定利率按揭的平均利率從上周的7.03%降至6.95%。一年前，該比率平均為6.31%。同時，15年期固定利率按揭從6.29%躍升至6.38%。

據CNBC報道，全美房地產經理人協會（NAR）研究部副主任兼副總裁Jessica Lautz表示，「（按揭利率）下跌對買家來說是個好消息。」

專家們表示，利率和按揭利率將緩慢下降，讓人們在按揭支付方面「有更多的預算空間」。此外，美國線上房地產公司Zillow的高級經濟學家Nicole Bachaud表示，隨著新掛牌房源的回升，庫存也增加。

Jessica Lautz表示，對於房屋建築商來說，較低的利率應該是個令人鼓舞的消息。因為他們需要借款來建房。而隨著更多房屋的建造，購屋者應該會看到更大的房屋供應。

儘管按揭利率在下降，但Lautz表示，潛在購房者可能仍然感到喪氣，因為購房負擔能力仍將是一個挑戰。

Nicole Bachaud說，「我們預計明年全國樓價上漲將保持平穩，因此價格不會比現在有太大變化。」

根據在線租房公司Zumper的2023年年度租金報告，今年買樓比租房開銷高出52%，這是有記錄以來的最大差距。

一些專家解釋說，高成本促使許多潛在買家推遲買樓，繼續租房。

全美一睡房公寓的租金為1,496美元，比一年前下降10%。

「在過去幾年中，租賃行業實際上有很多建築物，因此這可能有助於緩解租金價格。儘管如此，租金的價格仍然很高。」Jessica Lautz說，並預計，隨著許多年輕人尋找住處，2024年租賃市場將出現更多變化。

Lautz說，雖然大多數年輕成年人在COVID-19大流行期間要麼與父母住在一起，要麼與室友結伴租房以減輕成本，但他們明年可能會尋求獨立居住。

根據Zillow旗下紐約市房地產市場StreetEasy的數據，2024年人們對紐約市在通勤地區的租房需求將激增，從這些地區前往市中心和曼哈頓中城很方便。

「這表明，人們希望搬回更靠近工作場所或更靠近便利設施的地方。」Nicole Bachaud說，「我們預計，明年美國其它地區也將跟隨這一趨勢。」

Bachaud表示，獨立屋（single-family house）的租金價格上漲速度快於多單元公寓大樓，顯示出需求強勁的跡象。這與負擔能力有很大關係。儘管人們因價格過高而無法購買樓屋，但仍在尋求租獨立屋來獲得類似體驗。

Zumper的一份報告發現，創紀錄的高利率阻礙了超過69%的租屋者在2023年買樓。這些高昂的成本正在推高租房者和首次購屋者的平均年齡。

全美房地產經理人協會（NAR）的2023年報告顯示，首次購房者的平均年齡為35歲，再次購房者的平均年齡為58歲。而2022年報告中的數值分別為36歲和59歲。在1980年代，首次購房的平均年齡僅為28歲。

Jessica Lautz表示，市場狀況和學生貸款償還和兒童保育費用等外部因素，正在推遲許多購物者的購屋活動。

根據NAR的2023年報告，有未成年子女的家庭面臨越來越高的開銷，因此對這一群體來說，買樓更加困難。近期購房者中的70%都沒有18歲以下子女。這是有記錄以來的最高比率。1985年的比率為42%。

Nicole Bachaud說，儘管隨著利率繼續下降，未來12個月的購房可負擔性預計會略有改善，但市場仍遠未達到大流行之前的水平。對於很多家庭來說，經濟承受能力仍然是一個巨大的挑戰。只要有意購房者因成本繼續被擠出市場，他們就會繼續租房。

Jessica Lautz說，NAR預測，2024年的平均按揭利率將為6.3%，預計樓價將上漲0.9%。但較低的利率可能會在強大的買家之間引發競爭性競購戰，因此現在可能是買樓時機。

她說，對於首次購房者來說，這是一個權衡問題，他們是想在利率較低時冒著競爭可能更激烈的風險買樓，還是想提高成功買樓的概率？

Lautz認為，如果現在買樓，等到按揭利率低的時候，「再融資始終是一種選擇。」#

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