北京豪宅大規模退房 上海學區房價格跌回六年前

中共在各地密集出台的刺激樓市政策失靈，房地產市場沒有等來銷售旺季「金九銀十」。房地產業全面熄火，專家預測未來仍將向下探底。有分析認為，中國房地產業全面崩潰。

北京豪宅出現大規模退房

北京豪宅賣不動了。

前不久，專做豪宅的機構發布了10月份的北京豪宅市場報告，10月份新房豪宅成交量和價格齊跌，成交310套，同比下降46%；成交均價為9.2萬/坪，同比下降8.7%。現在新房豪宅市場的庫存還有4,500套。如果按照每個月300套來算，全部賣完需要4年。

市場消息近日傳出，北京豪宅出現大規模退房。中原地產首席分析師張大偉稱：「9月初賣的，退了30%以上。」

9月份北京市推出「認房不認貸」、「賣一買一」等鬆綁政策後，一些購房者以為市場將要起飛，趁早下手買房。不料，市場熱度只堅持了半個月，頹勢就開始出現。二手房、新房的成交量均開始下滑。

其中，新樓成交方面，中原地產資料顯示，9月2日至9月5日成交量分別為1,800套、900套、200套、100套。

富豪降價甩賣二手房，二手房庫存量暴漲，每天降價。隨著二手房不斷降價，新房打折優惠促銷也加大，又迫使二手房繼續降價。

此前受政策刺激而下了訂金的人有些後悔了，開始退房。但是退房比想像中要難。已經交付訂金的，按照合同約定要賠償總房款的20%，還需要得到售房集團大區一把手的簽字。

有房產經紀人說，有幾個購房人已經交了近二十萬訂金，後來房子跌了，連訂金都不要了。

退房不只是因為房價下跌看不到盡頭，還有其它原因。一是突然面臨裁員失業、還貸壓力大，二是舊房子賣不出去，沒有足夠資金支付新房首付和簽約。

舊房子賣不出去的背後，是因為北京二手房成交同樣遇冷。甚至連過去憑藉是「名校入場券」而熱賣的學區房，也無法避免。

北京東城區的東四四條，一套72平方米的三室房，兩年時間差不多跌了100萬元（約13.9萬美元）。西城區的德寶新園，一室戶型不到一年跌了25%。

有經紀人說，其實今年以來，不管是豪宅、改善型房源，還是剛需盤，退認購現象都比較普遍。

而有網民評論說，現實哪有那麼多人認購，都是開發商自導自演的鬧劇。

上海學區房價格跌回六年前

上海最核心地段的學區房價格也暴跌。這片房齡近30年的二手房，兩年前單價還在與「湯臣一品」等豪宅對標，日前，網傳「兩年血虧300萬元（約41.61萬美元），上海福外學區房1,000萬元直接跌價到600萬元」（約從138.68萬美元跌到83.2萬美元）。

最貼近世紀大道地鐵站、緊鄰商場的梅園片區四街坊，中介表示「價格跌回2017年了」。

半年前，上海核心區學區房還有10萬元以上每平米的網簽紀錄。隨著二手房遇冷，學區房的泡沫被快速擠出。多家中介都提到，全上海的二手房都在不同程度下跌，只不過學區房的溢價和水份，被擠得更乾了。

據上海鏈家研究院的監控資料顯示，10月份全市共成交二手房1.33萬套，環比下降13%，同比下降19%。

數據顯示，當前利好政策刺激效應已過，房價又跌回到政策出台前。

一線城市新房價格轉跌  二手房再次跌入「谷底」

9月份，一線城市在鬆綁政策全面刺激下，交易上升，新舊房售價稍有回升；而10月份，房價沒有穩住9月份的趨勢，繼續下降，並且降幅擴大。

10月份70城房價指數顯示，新商品住宅房價指數連續5個月下跌，10月環比下跌0.4%，跌幅比9月擴大了0.1%。其中，一線城市北京、廣州和深圳環比分別下降0.4%、0.7%和0.5%。

廣東省住房政策研究員李宇嘉分析稱，這一資料從6月份開啟下跌以來，整體呈現跌幅擴大態勢。9月份在銷售環比回升的支撐下，跌幅保持平穩，但10月份再次擴大。

同時，二手房市場也再次跌入「谷底」。

10月份，70個大中城市中，有67個城市二手房價比9月下降，其中北京、上海、廣州和深圳環比下降都超過0.5%，北京降幅最大為1.1%。

同時，二三線城市樓市趨冷的態勢仍未改變，售價繼續下降。

人們認為，10月樓市低迷的原因，跟市場信心不足有很大關係。碧桂園二次爆煲，房地產風險繼續蔓延，國企、穩健型民企也出現股債雙跌。這些都影響到市場情緒。

房地產投資延續下跌 跌幅擴大

11月15日，中共國家統計局發布1-10月全國房地產基本情況稱，1-10月份全國房地產開發投資同比下降9.3%，降幅比1-9月繼續擴大0.2%。其中，10月當月房地產開發投資同比下降11.3%，降幅較上月11.2%略有擴大，單月同比降幅連續6個月在10%以上。

1-10月商品房銷售面積同比下降7.8%，而商品房待售面積，同比增長18.1%，其中住宅待售面積增長19.7%。

諸葛資料研究中心統計發現，房地產開發投資已連續18個月維持負增長，特別是新開工意願不足導致整體投資額下滑。

新開工意願不足，投資跌幅擴大，都是受到銷售下降、房子難賣的影響。

為了刺激樓市銷售，從8月底開始，中國各地房地產政策井噴，期待傳統行銷旺季「金九銀十」的到來。據諸葛資料研究中心不完全統計，9月房地產政策鬆綁次數高達144次，創今年以來月度調整頻次新高。

9月樓市銷售邊際顯示了被刺激的波起，但銷售水準仍低於3月和6月；9月的市場銷售規模創近八年同期新低。而10月又是大降溫，銷售面積和銷售額分別比9月下降28.4%和25.9%。

多個中國業界分析師預計，房地產市場將繼續震盪走低。

中國房地產業正在崩潰

日本金融服務機構野村證券在11月15日發布的一份報告表示，中國「爛尾樓」數量大得驚人。野村證券首席中國經濟學家陸挺表示，他們估計中國有大約2,000萬套沒有完工的預售樓。要完成這些爛尾樓，大約需要3.2萬億元人民幣（約4,438千萬美元）。

野村報告還表示，中國房地產業正在崩潰，開發商普遍存在嚴重的信用危機。開發商無法交樓問題，將會變成一個危及穩定的社會問題。

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