一項新的研究發現，由於美國房地產市場面臨整體下滑，去年外國買家的購房數量下降，創下2009年以來的最低水平。

銷售量的驟降凸顯了美國房地產市場的嚴峻形勢，因為所有購房者都面臨著低庫存的問題，這使得樓價居高不下。

美國全國房地產經理人協會（NAR）的數據顯示，從2022年4月到2023年3月的12個月期間，國際買家僅在美國購買了8.46萬套住宅房產，比上年同期下降了14.2%。

外國買家總共在房地產上投資了533億美元，比上一年減少了9.6%。

抵押貸款利率高企、樓價飆升、待售房屋供應不足以及美元走強的多重因素，都大大降低了美國房地產在海外的經濟吸引力。

目前受歡迎的30年期抵押貸款利率是2021年的兩倍多。

按揭利率的飆升使得房主更不願意賣樓，因為他們是在較低的按揭利率下購買樓屋的，這加劇了市場上現有房產庫存量的低水平。

新房建設還不足以填補住房短缺，因為新房數量比一年前下降了14%。

6月份，獨戶住宅庫存量降至96萬套，創下自1982年NAR開始收錄相關數據以來的最低紀錄。

美國房地產協會首席經濟學家Lawrence Yun表示：「美國住房庫存急劇下降，全球借貸成本上升，已經連續兩年削弱了國際買家的購買力。」

「然而，隨著新冠疫情的結束，國際旅遊的恢復將在未來數月和數年內帶來更多的外國交易。」他說。

外國人繼續購買美國房產

儘管最近幾個月海外買家購買的房屋數量有所減少，但他們仍然願意支付更高的價格。

根據美國全國房地產經理人協會（NAR）的數據，到今年3月截止的12個月內，外國買家的購房中位價為39.64萬美元，平均銷售價格為63.99萬美元，分別上漲了8.3%和7%，創下歷史最高紀錄。

研究發現，15%的國際買家在此期間購買了價值超過100萬美元的房屋。

與美國國內買家相比，國際買家購房要多付約12,200美元，他們通常瞄準熱門的沿海地區，而且常常以現金支付。

NAR報告稱，42%的外國買家以現金購房，而在所有現房買家中這一比例為26%。

在全現金購房者中，非居民外國買家佔52%，而居民外國買家佔32%。

近一半的非居民買家購買的房產是作為度假房、出租房或兩者兼而有之，而在所有現有購房者中，這一比例為16%。

NAR並未將新建住房計算在內，而新建住房也是國際買家青睞的領域。

亞洲人和拉丁美洲人成為外國買家的主力軍

按房屋數量而非美元金額計算，中國、墨西哥、加拿大、印度和哥倫比亞是國際現房買家的前五名外國買家。

根據NAR的數據，在所有國際買家中，來自亞洲的買家佔38%、拉丁美洲買家佔31%。

亞洲買家大多數來自中國，佔外國買家的比例至少為13%，投資總額達136億美元。

中國買家傾向於樓價相對較高的加州和紐約，這兩地是美國樓價最昂貴的，平均交易價格123萬美元，中位購買價格為72.3萬美元。

加利福尼亞州是一個熱門市場，因為中國的富裕父母更願意把孩子送到那裏就讀當地的學校和大學。

Lawrence Yun說：「在中國放鬆全球最嚴格的疫情封鎖政策後，中國買家的購房量有所增加，而印度買家則受益於該國強勁的GDP增長。」

相比之下，墨西哥買家傾向於購買美國最便宜的房產，而德薩斯州則是他們的首選。

墨西哥人佔所有外國買家的11% ，投資額約為42億美元。

「墨西哥披索兌美元走強，可能令墨西哥買家銷售額上升」，Lawrence Yun說。

加拿大人是第三大外國買家群體，以平均572,900美元位居五大外國買家來源國中的第二。

加拿大買家佔所有外國購房者的10%，投資額為66億美元。加拿大人喜歡在佛羅里達州和亞利桑那州等度假勝地購房。

印度和哥倫比亞在前五名外國買家中比重分別佔7%和3%。

佛羅里達州連續15年成為外國買家的首選目的地，佔國際買家購房總數的23%。加利福尼亞州和德薩斯州並列第二，各佔12%；其次是北卡羅萊納州、亞利桑那州和伊利諾伊州，各佔4%。

Lawrence Yun補充說：「儘管夏季天氣炎熱、樓價在幾年前開始大幅飆升，但佛羅里達州、德薩斯州和亞利桑那州仍繼續吸引著外國買家。」

佛羅里達州限制中國人購買樓產

與此同時，佛羅里達州的一項新法律使得來自某些國家的買家更難在這個陽光之州購買樓產。

佛羅里達州州長德桑蒂斯（Ron DeSantis）頒布了一項新法律，出於安全考慮，禁止古巴、委內瑞拉、伊朗、俄羅斯、中國、北韓和敘利亞公民購買該州的農業用地，以及距離機場、美國軍事設施或其它「關鍵」基礎設施20英里範圍內的房地產。

德桑蒂斯稱新法律是該州「打擊共產主義中國」堅定承諾的一部份，並稱北京是「巨大的地緣政治威脅」。

中國公民面臨著所有外國人中最嚴格的限制購買土地的規定，這引發左翼美國公民自由聯盟（ACLU）提起訴訟。

在限制地區購買樓產的中國公民可能面臨重罪指控，而來自其它國家的買家和賣家則可能面臨輕罪指控。

已經在限制區域擁有房產的中國人也必須向佛州政府登記，否則將面臨每天最高1,000美元的罰款。

立法者表示，如果業主不遵守規定，房產或土地可能會被沒收。

民權活動人士稱，7月1日生效的佛羅里達州法律違反了憲法，也違反了《公平住房法》，該法保護購房者免受基於種族或民族血統的歧視。#

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