美聯：「減辣」作用有限 料核心區舖租售價跌50% 業內人士分析放寬按揭有利中資獲取資金

香港金管局於19日宣佈將非住宅物業按揭貸款上限上調10%。美聯工商舖表示成交量雖有所反彈，但仍屬低水平，且市場持續減價成交。美聯預計核心區舖租售價全年將跌40%至50%，民生區跌幅亦達到20%。

美聯工商舖行政總裁黃漢成於27日記者會指出，政府放寬按揭上限一成，但減辣措施的作用有限，部份板塊的租售價繼續下跌。他呼籲應再下調工商舖印花稅，及再擴大工商舖的按揭成數。

美聯旺舖董事盧展豪表示，金管局放寬按揭上限之後，舖位成交量出現明顯增加，從減辣前一周成交6宗升至減辣後的22宗，但多數是細銀碼舖，所以料與「減辣」措施關係不大。他指，暫時未有反饋表示減辣措施對舖位投資有特別大的促進作用，最主要應是取決於整體經濟及零售環境。

他分析指，由於全球疫情仍然反覆，全球旅遊業未必能於短期內完全復甦，通關後旅客人次也較難重返疫情前的數字，本港整體經濟環境在未來半年難有較大改變，預計工商舖租售價會繼續下調。核心區舖租售價全年將跌40%至50%。

與此同時，他預計，如果疫情持續，恐商舖的蝕讓潮亦會持續，並且隨著本港失業情況日益惡化，飲食業及零售業吉舖潮難以短期內結束，料全年民生區舖租售價跌幅為20%。

盧展豪亦指出，飲食業受疫情影響最嚴重的是中環及其它三個核心區，因這幾個區的生意大部份來自於遊客，目前雖然沒有遊客，但商戶已做投資，較難輕易結業。

美聯工商董事陳偉志指，減辣後一周的工廈交投量續於低位徘徊，買賣成交僅錄18宗，與減辣前相若。可見措施未對工廈市場產生影響。他預計下半年工廈租售價將持平，全年租售價亦持平。

商廈方面，美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，減辣之後一個星期的買賣成交僅有7宗，與之前相若，商廈市場亦未受惠於措施。並且減辣措施推出後，成交也以低價及減價個案為主。他料甲廈售價料跌10%，而租金則跌15%至20%。

此前，有不願具名經濟分析師向本報表示，金管局是希望藉放寬按揭成數以減低「入場費」，增加市場投資需求，以期達到穩定甚至提升非住宅物業價格的效果。

其次，對於部份工商舖炒家、自置店舖經營者而言，提供多一成按揭（加按）已可以為其帶來可觀的流動資金，企業持有的現金增加，從而提高其存活機會，亦可滿足政府保就業的目標。

然而更為重要的是，放寬按揭能為中資獲取資金（CAP水）大開放便之門。目前，大陸經濟內外交困，不少行業及企業都面臨資金鏈斷裂風險，急需美元或港元以做周轉，所以此舉實有引人「接火棒」之嫌。

對於政策實際的影響，他認為，隨著疫情放緩，加上該措施效應，料工商舖價跌勢短線或會舒緩。唯目前香港不僅受疫情因素影響，中長線更受到中美冷戰、國際金融中心地位不保以及社會不穩等政治因素衝擊，單以此措施絕不能抵消長線走資壓力。

此外，居家辦公、網購等因素已引致工商物業租賃需求出現結構性下降，部份過往熱門地區的租金跌幅動輒達兩三成，在投資價值大打折扣之下，預計即使放寬按揭亦較難吸引買家。◇

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