樓價過去兩年累跌逾兩成，負資產個案亦隨之大幅回升。金管局最新資料顯示，上季負資產住宅按揭貸款宗數升至25,163宗，較去年第三季11,123宗，按季急升1.26倍，創2004年第三季後近20年新高。 

事實上近期負資產個案急升，遠的原因要數2022年由陳茂波於財政預算案放寬高成數按揭，由$1,000萬升至$1,200萬，業界俗稱為「波叔Plan」；到去年7月金管局放寬按揭貸款比率至七成，為首次放鬆按揭成數，加上買家透過按揭保險就很容易就借足樓價九成。雪上加霜的是，雖然整體樓價比起高位只是調整了23%，但過去6、7年購入新盤的買家，很多都付上高溢價，目前下跌三、四成是很普遍現象，均是推高負資產宗數主因。 

對於負資產宗數突破2.5萬宗，金管局副總裁阮國恒表示，當樓價調整時，負資產數字便會增加，這是計算上的結果，上升已在預期以內，對銀行而言最重要的是拖欠比率沒有上升。 

當局稱按揭保險計劃下的貸款最新拖欠比率只有0.02%，比銀行業整體按揭貸款拖欠比率0.08%更低，顯示按保計劃的貸款質素十分良好，銀行按揭業務風險可控。又補充，上季負資產住宅按揭貸款宗數顯著上升，主要由於本港樓價去年第三季按季下跌5.2%後，第四季再跌5.2%所引致。 

對於樓市近期交投偏淡，樓價反覆下滑，外界不時有聲音要求「減辣」，阮國恒強調，「不可能時常調整按揭政策，但金管局會密切監察市況。」 

負資產3個字對於港人而言可謂猶有餘悸，事關背後涉及的長達5年多的通縮周期，當時經濟環境惡劣，20年前曾導致不少奪命慘劇發生。2003年負資產逾10萬宗屬歷史高峰，當時失業率達8%，負資產拖欠比率逾2%，現在不幸之中仍算正面因素是現時供樓人士的持續還款能力較以往高，目前負資產個案拖欠比率近乎零，失業率維持2.9%的低水平，實質信貸風險及市場風險仍低。 

但我想指出，以負資產宗數目前佔全個按揭市場宗數的4.29%，比例不算低。當然單單負資產本身不等於已構成問題，負資產數字攀升不代表業主無力供款，只要定時定候償還按揭債務，一般相信銀行不會隨便「收遮」，要求負資產業主立即全額還清貸款，否則沒收其抵押品（物業單位）。因此，負資產個案急增暫時的影響只限於心理層面，不過一旦就業環境惡化而導致斷供率上升、銀主盤增加才會增加實質負面影響。 

去年彭博發表一篇標題為「即使8折賣樓，香港銀行仍難以出售銀主盤」，當中引述中原地產數據，香港9月待售的銀主盤達271個，較去年同期增加36%，亦是自2009年以來單月最多，創14年新高，原因是隨着債權人接管物業的數量增加，拍賣銀主盤的情況變得更普遍。 

儘管如此，樓價持續下滑始終帶來憂慮，加上股市也不振新股上市宗數下滑，部份中環的金融界及銀行家已面對裁員減薪壓力，若然無法扭轉逆境，日後說不定對於負資產業主真的造成具體經濟壓力。 

股市下跌一半對大部份人未必有影響，反而樓市急跌，負資產特別是中產階層影響就好大。以2003年最差時樓價下跌65%時催生了逾10萬個負資產，現在樓價只要由高位下跌三成（過去兩年已回落23%，業界普遍預測今年會跌多一成），負資產宗數到今年底應該就會去到40,000宗甚至更高。 

除了地產界、近日不少政黨甚至智庫團結基金都呼籲政府宜儘早撤銷樓按「辣招」，避免負資產續增。以未來3至4年一手私人住宅潛在供應為10.9萬伙，按季增加2,000伙，達到歷史高位，顯示經濟情勢未見好轉下，新盤貨尾單位數目持續增加，新盤傾向以低價開售，一旦形成「愈遲買愈平」心態，潛在買家續持觀望態度，也反映去年公布的「減辣」未必足夠提振交投以維持市場穩定，當局有需要考慮「減辣」更多，甚至完全「撤辣」。 

據團結基金估計，現樓新盤貨尾達到近年高位的20,000伙，在建未售新盤數量也達到7季新高，顯示未來幾年香港私人住宅市場可能面對不少去庫存壓力。發展商在市場不穩的環境中調整供應步伐。在供需兩方都缺乏信心的氛圍下，有機會形成負面循環的不利局面。 

更令人擔心是，樓市狀況正在加快轉差，即使財政預算案可以全面撤辣，恐怕亦如去年施政報告後的樓市表現，政府是愈救市反而跌的愈快。摩根大通一項調查顯示，投資者對於香港房地產市場持悲觀態度，「沒有人看升，但至少不是非常看淡」。摩通相信樓價下跌趨勢將持續，現在即使政府取消額外印花稅，疲弱的宏觀經濟仍可能壓倒政策寬鬆的影響。 

我在年多前已經撰文提出，政府官員掌握救市的時間往往是非常差勁，而從歷史上看，政策寬鬆無論如何都無法推動有意義的反彈，反而因為好消息盡出、有機會做成樓市加快崩潰的最後一根稻草。◇

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