中國樓市2020年棚改收官留後患

最近，李克強視察青海西寧一處社區時表示：要大規模推進老舊小區改造。這意味樓市今年來到棚改收官之年，當局試圖用老舊小區改造來接力盤活經濟。

根據Wind數據顯示，2014至2018年，中國棚區改造戶數分別是：470 萬、601萬、606萬、609萬、626萬；於2015年開始暴衝。2015年是地方政府債務的還債年，於是推行棚改貨幣化安置，即以現金補償舊區居民自行購置新房，而資金來源是從央行接上水管子的抵押補充貸款。

在此助力下，棚改的速度大提升，地方政府債務的黑天鵝飛走，當地GDP被拉動，房企高庫存也化解。房企將手中庫存賣掉後，又去地方政府手中買地，資金經過「央行—棚改戶—房企—地方政府」的一再迴圈，地價、屋價隨之一輪輪暴漲，經濟薄弱的三四線城市，食髓知味，棚改井噴。

中國指數研究院統計，2018年，全國300城市土地出讓金總額為4.18萬億元，同比增加2%。其中，一線城市同比下降12%，二線城市同比下降1%，三四線城市則是同比大增15%，這些地方政府坐收1.57萬億元。

恆大研究院測算了三四線城市屋價的上漲情況，以58個三四線城市做樣本，以2015年為基期測算，2016年累計漲幅9%，2017年升至35%，2018年升至49%。棚改的副作用出現，三四線城市樓價飛漲，甚至追平二線城市，小縣城動輒百萬的房子，讓當地購房者吃不消。

2019 年，數百家房企破產、超8萬家停業，多地政府發文防範在建工程停工。破產房企、爛尾項目，大部份在三四線城市，隨處可見樓盤懸掛著「工程爛尾，還我血汗錢」橫幅。2019年棚改戶數共315萬套，相比2018年的626萬套，幾近腰斬。

由於棚改貨幣化，人為釋放出假性需求，樓價暴漲，這不是地方經濟實質利好帶來的自然需求，沒有可持續性。隨著人口向中心城市遷移，三四線城市的樓市成了巨大泡沫。

今年伊始，三四線城市急推零門檻落戶，有的加碼推出「民眾買屋，政府給補貼」的措施。業內人士警告，最好不要買，以後暴雷了，躲都來不及。三四線城市樓市的雷，已經成為中國金融系統揮之不去的高風險。

央行數據顯示，居民部門的槓桿率，從2014年底的35.6%增加到2018年底的52.5%，棚改貨幣化安置帶來的漲價去庫存，把企業的槓桿加到了居民的身上，如今明顯加不動了，還影響了居民消費。數據顯示，居民槓桿率水準每上升1個百分點，社會零售品消費總額增速會下降0.3個百分點左右。房地產對居民消費的擠出效應，正在成為決策者的心頭之患。

2019年，雖然被房地產行業稱為「最艱難的一年」，但房地產投資增速仍達9.9%，在所有宏觀經濟數據中最突出。房地產驅動的虛假繁榮，對未來的透支，後果可能比經濟衰退更可怕。◇