北京二手房暴跌近74% 房企資金鏈承壓

9月份，北京樓市量價齊跌，二手房成交量同比去年暴跌近74%。在市場下降的同時，房企也將在明年迎來償債高峰，開發商資金鏈將面臨巨大的承壓。一旦房地產市場大跌，將嚴重波及到中國經濟。

鏈家研究院資料顯示，9月第三周，北京二手房市場成交量周環比下降8.3%，成交均價周環比下降1.8%。8月以來，周環比資料顯示成交量和成交均價進入下跌通道。

在成交量和成交均價下降的同時，不少新樓盤湧入市場。9月以來，北京市建委公示取得預售證的樓盤達到14個，多分佈在昌平、平谷、順義、密雲、大興、門頭溝等五環外區域及遠郊區，且多以別墅或疊拼、樓中樓等類別墅為主。

值得留意的是，在昌平、大興等區域近期開盤的多個專案中，看房人群規模較往年出現下降，別墅以及類豪宅的成交情況也不樂觀。大興某新樓盤售樓一中介人員稱，在調控政策下，購房人群縮水不少。

實際上，北京樓市已進入量價齊跌的態勢。中國社科院發佈的《住房市場發展月度分析報告》資料顯示，9月份，北京房價中位數連續2個月跌破6萬元。其中，西城區、通州區、東城區、豐台區8月房價與2月份相比分別下跌了7.95%、7.87%、5.9%和5.73%。

據偉業我愛我家統計，截至9月23日，北京第三季度二手房成交量環比第二季度暴跌43.7%；同比2016年第三季度暴跌73.7%，創下2015年以來的季度最低交易量。一線城市北京的情況都如此蕭條，其它城市恐怕會更加糟糕。

房地產市場大跌定會波及中國經濟。穆迪近日表示，房地產市場對中國整體增長的貢獻接近三分之一，所以房地產的波動會直接影響中國整體經濟的增長。而一旦抵押貸款激增引發的房地產市場過熱驟然降溫，將波及其它經濟領域。

目前中國房地產市場已經開始下滑。麥格理集團研究中國問題的經濟學家胡偉俊認為，今年三線城市強勁的房屋銷售勢頭不太可能持續，明年房屋銷售將進入下行周期。

隨著銷售下降，房企的資金鏈將面臨巨大的壓力。與此同時，開發商發債成本也可能上升。Wind資訊資料顯示，去年只有約25%的開發商發行的人民幣債券利率為6%或更高，今年的比例超過33%。分析師預計這一比例還會進一步上升。

分析認為，因為很多人用房子作為貸款的抵押物，房價下跌或加劇人民幣債券、銀行貸款和中國監管鬆散的民間放貸領域的違約，可能給中國金融系統帶來影響。

據Wind統計，2018年房地產企業到期人民幣債券總額將飆升64%，至少達到人民幣2,300億元，到2019年會再增加87%。

許多人民幣債券持有人有權從明年開始要求企業提前償付，而到2019年和2020年，這種情況會更多。信貸分析人士稱，一旦債權人紛紛要求企業提前償付，或引發一波資產出售潮，並造成新項目開發資金枯竭，進而可能導致房企財務狀況進一步惡化。

國際評級機構標準普爾發佈的資料顯示，大陸房企持有的現金今年已經下降了。標普稱，獲評級開發商的現金與流動負債比為1.6倍，而去年是2倍。分析人士認為，一旦房地產市場大幅下跌，將給中國經濟帶來沉重一擊。<>

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