【樓市動向】樓價過高社會潛能難發揮

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升5周，最新報145.17，按周再升0.18%。分區指數個別發展，港島及九龍分別上升0.18%及1.02%，新界東及西則分別下跌0.43%及0.41%。其餘領先指數全線繼續靠穩，大型單位、大型屋苑及中小型單位分別上升0.24%、0.17%及0.23%。中原經紀人指數（CSI）最新報58.25，下跌4.47個百分點。

CCL連升5周，累計升幅1.28%。高檔單位帶動升勢，大型單位跟歷史高位只差0.67%，九龍區亦只差0.44%。部份大型屋苑呎價已破頂，但成交未能配合，樓價已屆消耗性乾升階段。

一如市場所料，聯儲局加息四分之一厘，但始料不及的是在沒有大幅調高經濟增長預測下卻把17年加息次數預期由兩次加至3次，意味加息步伐可能較想像中更快，結果十年期美國國債孳息飆升至2.7%。本港暫未有跟隨加息，但資金開始流出，拆息連升大半個月，帶動H按上升。事實上，息口對樓市實質影響並不大，以300萬元貸款30年計，現時2.15厘按揭利率，上調75點子，每月供款只多1千元左右。

美匯走強影響更大

但美息上升帶動強美元的影響則不容忽視。受制聯繫匯率，港元跟隨美元走強。美匯指數從14年年中低位反彈28%，即美元資產相對其它貨幣價格已上漲同等幅度，更何況本港樓價同時上升兩成，資產價格極其昂貴。強美元亦將打擊本港經濟令市道氣氛轉差。本港股市與美元走勢有反向關係，近日美股連番破頂，港股不升反跌。若美元強勢持續，港股勢必受壓。

翻查歷史數據，樓市滯後股市3至6個月，意味整體樓價基本上已見頂並將回落。但各板塊表現不盡相同，強美元令人民幣加速貶值，導致國內資金加速外逃，炫耀性消費使部份資金流入豪宅，令價格有所支持。

致富途徑集中在房地產

大富翁遊戲相信讀者一定玩過，贏家永遠是大地主，其他參與者最終一分一毫被地主搾乾，箇中訊息清楚不過。現實社會比遊戲殘酷得多。大富翁遊戲開始時人人財富均等，買樓靠擲骰子碰運氣，貧富機會可謂均等。

現實裏財富並非均等，大部份人要儲蓄首期，過程艱辛且長，並非話買就買。社會制度傾向為富裕人士服務，他們資源豐富，可利用更多方法提高回報，代理更願意為他們服務，「筍」盤往往落入資深投資者之手。現實裏買樓亦不用付全數，銀行的按揭安排令買樓可取用合理槓桿，富裕人士議價能力較高，借貸條件亦較優越。樓宇還可以放租，長期收取穩定現金流。利率低企令租金償還貸款綽綽有餘。累積額外現金流又可作為首期再投資，把資產負債表不斷擴大。

更重要一點，在遊戲裏資產價格永遠一樣，但香港過去幾十年唯一處於歷史高位的資產就是房地產。即不管何時買入，只要不是過度利用槓桿借貸，沒有被迫在低價時賣出，基本上是穩賺。這個在香港發達的不二法門於近數十年已形成一種觀念，而現實數據又反覆驗證，令觀念根深蒂固。富裕人士的榜樣，加上傑出青年的買樓成功故事，令不少人的夢想及目標就只是買樓收租。越多人想如此，越少人從事創新及創業。這是造成社會無法轉型，房地產一枝獨秀的原因之一。

高樓價把問題倍大

樓價超高令任何牽涉住屋的決定變成影響終生利益的決定，對非富裕人士及一般家庭帶來沉重壓力，負面情緒影響潛能發揮。

首先，置業階梯距離拉闊，跨上一步風險巨大，誘使住在或正在申請資助房屋者想辦法如何繼續符合公屋要求，而非想著向上流。大學生應當有遠大理想，但不少卻把目標放在輪候公屋上，思想影響行為，上進能力不免打折扣。

其次，長期租賃者面對租金加幅遠高於工資增長，可支配收入減少，動力漸失，長此下去亦難以為繼，不免為將來擔憂。

再有，有些早年已榮升業主的見樓宇升值而準備增添家庭成員換樓，但受制於收緊按揭及稅務辣招，買賣又變成家庭新煩惱。有些以為樓價已瘋癲，政府又連環出招，早兩三年已賣出物業大賺一筆，開心了一會之後發現原來樓價可以更狂，交了幾年租，現時上樓心有不甘，又不知樓價何時回到賣出時的水平，家庭鬧情緒。上一代有樓，如何合理分配利益予下一代殊不簡單，處理不好變成爭產，家庭反目。

另外，除了享有長俸制度的公務員外，打工仔退休保障不足，又沒有其它資產可提供長期穩定抗通脹的現金流，有樓收租方可退而無憂。

誠然，以上住屋衍生的問題一早存在，只是極高樓價把問題放大數倍。

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政府在構建房屋願景時，是不是要想一想如何不要讓房地產成為眾人想著致富的主要途徑，如何不要讓收租成為退休的唯一保障，如何不要讓住屋問題成為家庭貧富的抉擇。這樣才能讓個人及家庭發揮潛能，為社會創造更大價值。◇