京滬地王風光背後隱憂大

大陸二、三、四線城市樓市庫存壓頂，房企集中一線佈局，北京、上海兩地「地王」層出不窮，豪宅化趨勢明顯。分析人士擔憂，「地王」風光背後的風險尤大，市場並沒有足夠的購買力消化如此多的「地王」。

「地王」頻現

10月，北京豐台區樊家村地塊經歷73輪激烈爭奪後，央企葛洲壩以總價49.5億元、配建4.1萬平方米保障房面積的代價拿下，溢價率50%。經測算，該地塊最終商品住宅部份的樓面價高達7.5萬元/平方米，不僅創下北京今年以來樓面單價的新高，也刷新了大陸住宅用地成交價格的歷史紀錄。

樊家村地塊的高價只是北京土地市場高潮迭起的一個縮影。中原地產資料顯示，今年前11個月，在北京成交的100宗土地中，有25幅地塊樓板價超過3萬元/平方米，其中更有9幅地塊樓板價超過5萬元/平方米。截至11月底，北京今年土地出讓金總額已達到1,920.77億元。

除北京外，今年上海的土地市場競爭同樣激烈。11月，在新江灣城宅地的競拍中，現場12家房企競標，經過數輪爭奪由信達地產以72.99億元、名義樓板價4.9萬元/平方米購得。若扣除20%保障房面積，這一宅地商品房部份的真實樓板價超過6.1萬元/平方米，刷新了上海住宅樓板價的紀錄。

鏈家地產研究部資料顯示，截至12月15日，上海經營性住宅用地總成交46幅，總成交金額944億元，其中樓板價在3萬元/平方米以上的住宅用地共成交7幅。

「地王」項目不被看好

開發商集中一線城市搶地，風光背後風險也在聚集。「拍地前痛苦3天，拍地後痛苦3年」已成為房企的口頭語。

而京滬兩地「地王」頻現也引起市場熱議。有分析師稱，2016年高端住宅集中入市，與周邊項目競爭，豐台區「地王」不具備靈活的價格調整空間，周邊尚未開發的同質地塊較多，「地王」競爭壓力巨大。

易居房地產研究院院長楊紅旭測算，新江灣城「地王」要想不虧錢，未來項目精裝修公寓單價須超過8萬元/平方米，疊加產品須在10萬元/平方米以上。按照房地產周期規律、豪宅價格走勢和新江灣城本身的規劃缺陷，未來2年新江灣城的公寓豪宅均價幾乎不可能上漲五成。

解套難風險大

事實上，「地王」項目賺錢並不容易。資料顯示，2009年以來，京滬兩地誕生的「地王」項目至少仍有20多個尚未解套。

保利地產於2009年12月奪得的朝陽地塊，當時溢價率高達314%，樓板價為23,506元/平方米，如今該項目的成交均價為43,031元/平方米，時隔6年後土地價格仍佔售價的55%左右，若加上建安等各種成本，目前該專案難言賺錢。

中原地產首席分析師張大偉表示，「地王」風光背後的風險尤大，今年的「地王」除了祈禱入市時房價比拿地時上漲50%以上之外，還要防止種種意外。

有業內人士稱，「一塊『地王』砸在手裏，房企5年的積累就沒了；要是拿錯了兩塊『地王』，說不定整個企業都危險了。綠城就是因為拿錯了幾幅『地王』，以至於宋衛平不得不將親手創建的企業控股權拱手相讓。」◇