【樓市動向】改劃郊野需三思 優化用地更逼切

CCL創近半年新低 高位累計回落近4%

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文／勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）回升一周未能企穩，最新報141.13，按周下跌0.71%。四大分區指數除新界東反彈1.18%外、香港、九龍及新界西分別下調1.12%、0.03%及1.97%。其餘領先指數亦全線繼續調整，大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別下跌1.32%、0.6%及0.61%。

料美元走強帶來衝擊

CCL六周內五度下跌，整體二手樓價從9月份歷史高位回落3.94%，跌勢看似急速，但比起政府去年減辣時的升勢實在不遑多讓，樓價還未返回政府3月初收緊按揭之時，「超買」調整之局仍未變。現時樓價仍極度超越負擔能力，樓價下調只是受短期氣氛影響，絕非因供應到位，政府切勿錯判形勢而減少調控措施。

市況方面，新界西新盤混戰，發展商以貼市價開售，幾乎吸走所有二手購買力。元朗某大型新盤，在樓市氣氛轉淡的情況下連環加推，共推出5百多個單位，收票近6千張，成績不俗。另一位於屯門大型項目則銷情稍遜，推出3百多伙，售出六成多，但1房單位幾近沽清，顯示上車盤有支持。

值得留意的反而是近期新盤不乏大手成交。筆者本欄多次提出深入分析在各項調控措施下大手入貨的誘因，有助將來實施更有效的措施，體現用家優先的原則。

大圍市場方面，除非資本市場出現突變，聯儲局於12月份加息幾乎沒有懸念，但加息步伐將會是緩慢以免窒礙經濟增長，意味息口不會對樓價構成重大壓力。更值得留意的反而是美元大幅走強對港股及新興市場將帶來衝擊，對樓市短中期的影響威力更大，可能誘發樓價急速調整。

規劃問題非開發郊野可解

近日開發郊野公園用地又再引發熱議。先是發展局局長陳茂波指，2044年香港需要相等於3個半沙田的土地來應付人口增長，間接指香港土地不足，需填海及開發綠化帶。不謀而合，前財政司梁錦松在另一場合，指香港有條件發展成千萬人口城市，直言郊野公園用地比例高，呼籲香港人在山明水秀與樓價貴絕全球中取捨。繼而有前特首董建華成立的團結香港基金會發表報告，其中重點包括全面檢視郊野公園及綠化用地。特首梁振英則伺機認同部份建議，指可考慮開發郊野公園以作青年人住屋云云。

其實山明水秀與貴絕全球不一定對立。過去十多年香港人口並無明顯增加，即住屋需求應無大幅增加，供應則有所增長，為何現時樓價是沙士時的4倍？試想想，政府若效法某些國家把大比例用地撥作興建資助房屋，繼續興建居屋，把外來投資限制於指定項目，以稅制平衡收租及資產增值回報，沒有因03年沙士貿然叫停98年長策訂立的建屋目標，土地開發及賣地沒有停止等，樓價又怎會是現今水平？反過來說，即使把郊野公園鏟平賣給地產商建私人洋房及豪宅，結果不但失去郊野公園，樓價依舊遠超負擔。

不能只討論開發綠化地

我們更不能以年青人住屋問題作開發綠化帶的理由，把年青人推向其它有需要人士的對立面。社會普遍認為青年人只要有公平環境讓他們發揮，樓價調控在可負擔水平，他們願意負擔。香港加速「中共化」，公平環境消失，這才是年青一代無法「三上」：即上流、上樓、上位，選擇「上街」的真正原因。

樓價遠超負擔不光是開發郊野公園的問題，而是一個策略、規劃及樓房使用管理的問題。政府策略失誤、規劃不當、浪費土地、執行怠慢，欲以開發綠化帶掩飾。近日有不同組織欲把討論收窄至開發郊野公園，相信亦絕非偶然，而是轉移視線。

筆者不反對成立廣泛代表性的專責小組，理性討論綠化地帶開發，但絕不能只以單一議題討論。筆者建議同時設立最少三個專責小組，其一是優化土地用途，列出所有閒置土地，全面深入檢討包括鄉交發展用地、政府用地、中共駐港軍隊用地、私人會所、粉嶺高爾夫球場等，檢討已規劃的土地進行優化。其二是程序檢討委員會，全面檢討政府土地開發程序和審批，更重要如何協調規劃處、運輸處、地政總署、城規會、房協、房委會、市建局等部門。其三是調控措施檢討委員會，研究處理空置、投資客、外來投資、濫用、地產商延後發售貨尾、租管、領先指標、情緒指數等，如何更有效體現用家優先原則。各專責小組上報委員會，把建議一併考慮，這才能更有效更徹底解決現時土地不足樓價過高的問題。◇