【樓市動向】公屋量不達標有因 解決方案政府欠奉

CCL連跌4周創23周新低 累計跌幅3.2%

文／勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連跌4周，最新報141.76，按周再跌0.85%。四大分區指數互有升跌，香港及新界西輕微反彈0.33%及0.13%，九龍及新界東則下跌1.29%及2.91%。其餘領先指數亦全線繼續調整，大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別下跌0.91%、0.84%及0.76%。

踏入「熊市」言之尚早

CCL四連跌，是13年4月以來首次。新界東創36周最大跌幅，該區樓價已從兩個月前的歷史高位回落5.8%，跑輸大市。九龍區亦從高位回落5.5%，港島及新界西只從高位回落3.1%，暫時跑贏大市。自08年金融海嘯以來，CCL出現四周連跌的情況只有三次，對上兩次皆與政府出招有關，無獨有偶，兩次整體樓價皆下調4%左右，本次調整累計跌幅只是3.2%，暫可視作超買調整。業主劈價還未「入肉」，所謂瘋狂劈價大部份是以先前天價叫價作比較。

至於樓市是否已步入熊市？還看未來數月指數走勢及外圍發展。倘若香港經濟持續下滑，樓市則有機會步入熊市。但值得注意的是樓市與金融市場不同之處，就是政府毫無能力左右環球金融市場及利率走勢，卻絕對有能力左右香港樓市發展。政府亦多次表明要保持樓市穩定發展，樓價能否負擔只屬次要，若樓價跌勢過急，政府可能出手托市。政府有幾招殺手鐧支持樓市，令跌市周期延長，甚至止跌回升。讀者可繼續留意本欄分析。

市況方面，青衣地皮流標令氣氛進一步轉差。未來數月陸續有大型新盤應市，初步估計發展商定價非常克制，又以更具彈性的樓按安排作招徠，連同種種稅項優惠，二手難以競爭。從經濟層面暫時未看到二手業主大幅削減的誘因，二手成交只有繼續冰封。

公屋往後五年更難達標

上周，房委會公佈最新數字顯示，未來5年公屋供應量低於10萬個，19及20年財政年度更只有9千2百個，遠低於供應目標。運輸及房屋局局長張炳良指，主要原因乃規劃作興建公屋的多數不是「熟地」，需要收地、清拆，有部份更面對司法覆核而延誤。其次的原因是建造業人力資源不足，鉛水事件及數項大型基建延誤，需要額外資源，分薄公屋建屋資源。他續指，雖然現時上公屋平均要等3.6年，但3年上樓目標不用修改云云。

局長談話帶出幾個訊息。其一，長遠房屋策略訂立10年建屋目標為48萬個單位，公私營作六四比，即公營房屋總量是28萬8千伙，若前5年不到10萬，即往後5年需提供20萬單位。受惠於主權移交前政府準備大量熟地及八萬五政策，98年至02年政府曾提供超過25萬伙資助房屋，03年八萬五被廢後，至今政府每年從未能提供多於2萬伙公營房屋。觀乎覓地進度及官民關係，完成長策目標的機會率近乎零，而這個難題將會交給下屆香港政府處理。

其二，設立一個有挑戰性的3年上樓目標本是好事，但任何指標必須有時限，即何時達標，且有人問責，否則形同虛設。正如政府所謂3年上樓承諾，既無人要負責，又無時限，就連局長在推長策時亦把其軟化成參考指標，這如何能體現急市民所急？修不修改目標根本無關痛癢，結果亦只會令上樓不斷延誤。

認知問題更需解決辦法

其三，人力資源問題不是今天的問題，而且可以預見。建造業人力資源缺口到底有多大，政府暫時未能拿出答案。事實上，長策文件就早已提及問題，可惜卻沒有提出具體方案。

筆者曾於本欄建議按長策建屋量及各項大基建所需資源作全面評估差距，因應差距制定具體方案，避免勞動力作樽頸及建築費高企的理由，尤其以20年往後5年極為關鍵，因各大新基建、機場三跑、人工島、岩洞、東北發展等項目陸續上馬。政府亦要委派專責部門負責落實執行，方能提高長策達標的希望。

其四，房委會公佈預計落成量，令公眾可監察長策進度及逼使政府回應問題。應定期發放，最好能提供更長遠的供應量估計，比較實際落成量及原先估算，分析差額原因，吸取教訓。

局長向大眾解釋19／20年未能達標的原因，應是解決問題的好開始，但相信市民更想了解為何私樓有足夠熟地，而公營房屋卻不足，是否用作興建公屋用地分配出現問題？政府將如何追回差距？如何避免日後重蹈覆轍？政府絕不能以「市民不配合」為理由作延誤的擋箭牌。政府的職責就是要說服市民，平衡各方利益，準備熟地以作長策之用。局長的講話，實在令等待公屋的人十分擔心。◇