退休未能靠強積金 養老要解住屋問題

CCL跌幅擴大 八大指數全線調整 25周首次

文／勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）向下調整，最新報144.61，按周跌1.26%。四大分區指數全線報跌，港島、九龍、新界東及西分別下跌2.79%、0.21%、0.78%及2%。其餘領先指數亦全盤下調，大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別下跌0.72%、1.36%及1.43%。

樓價進亦難退亦難

15年第三季中港股市大跌，漸漸對樓市構成壓力。CCL創自13年7月以來最大跌幅，八大指數齊跌，屬25周以來首次，新界西、中小型單位先前升幅跑贏大市，調整時亦面對較大壓力。整體樓價只從歷史最高位回落1.6%，重返8月中水平，波幅在正常範圍之內，跌幅比起年初至今的升幅9.2%還有大段距離，繼續回落數個百分點亦不需大驚小怪。

一手盤開價克制，加上更靈活財務安排，上周末仍有百多宗成交，亦令二手成交繼續冰封。政府指今年第四季有大量供應，但相信發展商有條件以銷售安排控制，減低對市場帶來的衝擊。

金融市場方面，自人民幣突然貶值後，金管局已注入一千多億港元，銀行「水浸」。人民幣預期升值不再，加上美元因預期加息轉強，短中期人民幣拆倉持續，除非美國加息50點子或以上，香港未必有條件跟隨。觀乎美國最新就業率及通脹數據，市場預期美國推遲加息，息口繼續掛零，間接支持樓市。中港金融市場回穩，亦未替樓市加添下行壓力。即使未來4年供應量達至陳茂波局長定下的8萬個單位，亦未可填補龐大的供應缺口。樓價既不具備上升條件，亦缺乏大跌因素，短中期則因應市場氣氛小幅調整。

打工仔不滿強積金

上期談到退休保障乃人生階段的重要安排。提起退休保障，市民馬上想到強積金，繼而怒火中燒。強積金自00年實施以來累積資金超過6千億，但劣評如潮，高收費低回報成市場詬病，成立至今平均年度淨回報跑輸過去25年平均通脹率的3.5%。

強積金的問題源自設計失當，信託人、資產保管人、帳戶服務管理人，完全可以中央處理，大幅提高效率，減少重複帳戶，從而減低費用，合資格投資亦可按類別設置收費上限，減少對回報的蠶食；65歲退休沒有年金安排，僱主選擇強積金管理人，考慮的只是自身方便，僱主一經供款後再無其它責任，僱員回報不是考慮之列，更改受托人更絕非簡單。強積金投資風險全轉嫁在職人士，各方不斷呼籲參加者留意投資安排，但資產分配及投資上的真正支援則近乎零；近日強積金對沖長期服務金又鬧得滿城風雨。12年11月，強積金實施半自由行，個人供款多了選擇，但帳戶令管理變複雜。難怪較早前港大民調公佈強積金信心指數只得3.2分，以10分為滿分，即信心甚低。

反觀香港公務員的退休計劃，退休年齡有一定選擇，退休時先領取一筆，然後終身領長俸，長俸按照機制增加，得以抗衡通脹。公務員退休金由政府支付，即市民包底。普羅大眾的強積金香港政府應否多作承擔，值得深入討論。還望執政者能設身處地了解用家之苦，提出更完善方案。

住屋影響退休安排

港大民調續指，強積金無助保障退休後的住屋需求，既然不能靠強積金，就只能靠個人努力及其它援助。大部份人相信退休後住屋就是首要問題，只要長期有瓦遮頭，其它問題顯得較容易取得支援。當中關鍵是「長期」，即是住在公營房屋或擁有私人物業，而非租住。退休後依賴租住的風險極高，因沒有資產可對沖租金上升風險，除非擁有物業收租或高資產。

基層人口極需公營房屋，扶貧委員會亦明言住屋有效減貧。本港人口急速老化，老年貧窮人口比例最高，處理時間無多，加上近30萬輪候冊，政府有必要加快興建公屋，讓基層長者退休後可享生活尊嚴。若不享有公營房屋福利，面對現時超高樓價，單是儲蓄首期就要節衣縮食，上車後供樓負擔沉重，可支配收入減少，退休安排被迫延後。

眾所周知，越早安排退休投入資金則越少，越遲開始投資投入資金曲線上升，政府應盡早解決樓價遠超負擔問題，避免退休財務缺口曲線擴大，將來處理更棘手。若退休時已擁有私人或資助房屋，業主有條件利用物業來改善退休後生活或幫助下一代置業，另文詳談。可見住屋與退休安排息息相關。政府若要減少對公營房屋及強制退休計劃的依賴，應先把樓價管理於可負擔水平。◇