【樓市動向】地產商會擔心有理熟地不足供應延誤

CCL仍處高位 新界區回落逾1%

文／勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連跌兩周，最新報146.01，按周再跌0.45%。四大分區指數除了九龍區上升0.42%外，其餘下跌，港島區微跌0.39%，新界東三連跌，按周下調1.41%，新界西亦急跌1.56%。其餘領先指數亦繼續調整，大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別按周再調0.11%、0.51%及0.53%。

外圍環境轉差令樓價跌

CCL雖然有下調趨勢，但仍連續五周處於146水平，整體二手樓價仍處歷史高位。分區指數表現則有更多啟示，新界區整體跌近1.5%，較歷史高位回落3%左右，新界東按周更錄得三連跌，屬年半來首次，跌幅亦創30周新高，新界西亦創12周低位，跌勢在形成中。反而大型單位及高價盤抗跌力相對較強，主要原因乃上價盤買家多財力雄厚，縱使股票市場下跌，影響有限，反而中下價盤買家財力有限，自然多計較，觀望者較多。事實上，數個百分點的樓價變動屬正常波幅，市場亦未見系統性大規模減價，二手成交疏落。

要明確指出，樓價稍作調整，主要是外圍經濟因素，而非增加供應量到位；但過去樓價非理性上升卻是供應不足調控不力造成。若股市大幅回升，樓市隨時止跌。

市況方面，市場暫未有大型新盤應市，難以測試現時市場對現行樓價的承受力。筲箕灣有小型新盤推出，超額認購3倍多，未算踴躍。值得留意的是開放式單位呎價貴過兩房，樓價極度超越負擔能力下，這已屬新常態。

另外，近期息口話題不斷，皆因聯儲局對何時加息舉棋不定，對股票市場帶來波幅。不管聯儲局何時加息，卻對樓市影響只會屬短暫及輕微，皆因全球經濟環境不明朗，商品價格大跌壓低通脹，根本沒有條件大幅加息。

地產商會質疑熟地不足

土地及發展局局長陳茂波重申現時樓價及租金高企，部份市民居住環境惡劣，不會因應近期樓價下跌或新盤出現撻訂而調整土地供應計劃；近期又公佈本季推出4幅地皮，提供近3千單位，致力增加供應云云。

地產商會一方面歡迎政府賣地，但另一方面則揶揄熟地嚴重不足，賣地無以為繼，增加供應難乎其難，繼而維持樓價難大跌的預測。

事件還有多重啟示：其一，正如上述所說，樓價下跌並非供應到位，而是外圍市況轉壞。政府增加供應維持調控措施實屬理所當然，但願政府真的能堅持到底，不因樓價下跌而改變初衷。但另一邊廂，財政司司長曾俊華對市場預期樓市會下調兩成作出回應，指政府一直目標是要樓市保持平穩發展，未來會繼續執行目標。何謂平穩發展，政府並無釐清概念。樓市從08年直線上升，若按照統計標準，絕對是平穩發展，市場秩序良好，以至樓價極度超越負擔，政府仍然認為調控措施行之有效。反之，若樓市急回，很可能違反財爺的「平穩」定義，往往跌市比升市來得更急，筆者擔心屆時財爺將放寬調控措施以釋放供應，令樓價高踞不下。

其二，居住環境惡劣的市民絕大部份屬基層，包括長策指的近8萬多劏房戶，他們需要的是公營房屋，不知道推地建私樓對他們有何實質幫助。至於公營房屋供應進度如何，政府則鮮有提及。

司法覆核不能歸咎市民

其三，政府本季推出的4幅土地，有3幅面臨司法覆核，令供應數目及時間均存在變數。陳茂波批評司法覆核的情況增加對整體社會不利。政府為了短期供應，見縫插針，未來多幅綠化地改劃，亦有地皮涉及郊野公園管理，加上官民關係破裂，局長推銷願景失敗，類似爭議肯定陸續有來，政府應把處理爭議考慮在建立熟地的過程中。若司法覆核受理，相信表證成立，又或政府事前準備工夫做得不足，不能把提請司法覆核的市民冠以不利社會發展之名。

其四，局長指即使面對司法覆核，政府不會賤價賣地，並引述過往兩幅曾面對司法覆核的地皮，中標價仍較市場估計上限高。當然我們無法得知沒有司法覆核的情況下的地皮價格，但明顯地，司法風險轉嫁投地的發展商，發展商當然要把風險因素反影在競投價上。以往兩幅地皆由中資地產商投得，不能排除這些公司另有考慮因素，包括分散大陸投資風險等而付出溢價。

局長指政府手頭上隨時可以推熟地供應超過第三季供應目標。如果屬實，政府為何不先推其它較少爭議的地皮？一來供應達標機會更高，二來亦較多時間解決司法覆核問題。政府急不及待推出地皮，很可能就沒有其它代替地皮。看來地產商會的擔心不無道理。◇