樓價升浪將完結見頂不代表回調

CCL歷史新高六大指數齊破頂

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升三周兼創歷史新高，最新報146.78，按周再升0.91%。四大分區指數除九龍區下跌0.25%外，港島區，新界東及新界西分別上升1.53%、1.09%及2.09%。其餘領先指數亦全線上升，大型單位指數升0.56%，中小型單位指數及大型屋苑指數兩者同升0.98%。

需求壓進小型單位

指數反映八月中籤訂臨時買賣合約，所以還未完全反映八月底股市大跌對樓市的影響，未來兩三周指數走勢對後市應有啟示。成交雖然縮減，樓價升勢卻非常全面，CCL連升三周，累計升幅達1.7%，新界區樓價全面創新高，新界西升幅創7周新高，大型單位指數3周累升3.7%。自從金管局二月底收緊按揭以來，二手樓價再升近8%，措施旨在減低金融機構借貸風險，但無助調控供求失衡，跟誤中副車打壓用家，卻對投資者影響甚微，樓價因而繼續上升。市況方面，某發展商於東涌大型新盤，上周六首日開售320伙，全數即日沽清，買家無懼經濟下行風險，繼續爭相搶購，發展商順理成章加價加推，仍超額認購10多倍。另一位於紅磡主打小型單位的新盤，實用呎價超越1.7萬，開售兩天，去貨9成。市場有指近半買家屬投資者，情況值得關注。差餉物業估價署公佈七月份樓價指數再創新高，其中以實用面積431方呎以下的A類單位升勢最凌厲，年內累計升幅更越10%。高樓價把需求壓進上車板塊情況明顯。更嚴重的問題是新盤趨向劏房化，在特區政府無力調控樓市下，未擁有物業人士變成犧牲者，被迫在高租金和壓縮空間中選擇。

經濟增長難撐樓價

上期談到經濟與股市及樓市走勢的關係密切，股市領先經濟狀況，樓市則滯後。現時特區經濟發展面對內憂外患，情況令人擔心。經濟產業高度集中，主要靠轉口貿易、金融、旅遊、地產基建及內需。中國大陸陸續與鄰國簽訂商貿協議，轉口需求逐漸縮減，加上中國經濟明顯轉弱，未來轉口增長難以樂觀。特區金融產品欠缺創新，只獨沽一味人民幣產品，人民幣升值炒作完結，有關產品馬上萎縮。交易所只顧成為中國大陸企業上市吸金之地，股票期權充斥市場，大部份用在槓桿投機而非對沖風險。其它產品交易如債券、商品、ETF等，完全不成氣候，滬港通、基金互換等，帶來的亦只是短暫的刺激，在中港融合的大前提下金融業亦難維持增長。旅遊業絕大部份靠自由行，但特區而不勝負荷，變質自由行衝擊市民日常生活，加上過往高消費與貪腐千絲萬縷，中國大陸打貪，相關消費馬上萎縮。越來越多中國公民以到訪其它冷門國家及長途旅遊為榮，自由行吸引力大不如前。內部消費方面，由於港元與美元掛鉤，近年美元強勁，港人轉移國外消費以致內部消費轉弱。種種跡象顯示，特區經濟發展已亮起警號。事實上，股市自08年金融海嘯反彈後有波幅無升幅，近期更急速下滑，技術上已踏入熊市，預視特區經濟轉差。

供應不足延後調整

理論上樓市應跟隨經濟大氣候，應經濟下滑而回調。但08年至今的樓市升浪與以往絕不相同。歷次樓市基本跟隨經濟調整，因樓市有不少短中線投機者，經濟轉差，投機者離場，供應短時間內增加，需求未能跟上，樓價下跌。自從10年起，政府不斷推出調控措施，如買家印花稅、雙倍印花稅、減低按揭比率等，投機者消失，只剩下用家實力強橫的長線投資者，而後者主要目的為收租，旨在分散投資風險，又因雙辣稅出售單位以後，難以再購入，除非有較大溢價，毫無迫切性出售單，導致二手盤供應新低，價格搶高。與此同時，一手供應亦緊拙，政府長期採取勾地政策壓制供應，直至長策提出未來10年需48萬個單位，才四處覓地及更改規劃。讀者應還記得03年取消8萬5，其後3、4年亦受其餘威影響，04至07年樓市大幅跑輸股市。意味政府著手增加供應，需要3、4年時間才見效。更不妙的，樓房需求已積壓一段時間，包括十萬劏房戶，每年數萬新婚家庭，近30萬公屋輪候申請，需求有即時性，但供應時間未能匹配，48萬建屋目標有6成是後5年才興建。張炳良局長明言，現行土地儲備未足以滿足長策目標，覓地問題將交給下屆政府。

總括而言，股市預視經濟下滑，樓市亦難獨善其身，筆者相信樓價應於短期內見頂，但樓價見頂並不等同即將調整。因供應不足，需求積壓，除非出現突發事件，特區樓價將繼續在極度超越負擔能力的水平上長時間徘徊。◇