樓市動向 樓價與收入比率新高 三年管治上車盤消失

CCL連續兩周回落 新界區破頂後下調

市場動盪樓市或降溫

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL），最新報141.87，按周微跌0.27%。分區指數個別發展，港島及九龍區分別反彈0.29%及0.42%，新界東及西則，按周回調1.11%及1.87%。其它領先指數輕微變動，大型單位指數上升0.25%，中小型單位指數及大型屋苑指數均按周再調整0.37%。除了新界區因較早前急升而回順外，其餘指數窄幅上落。CCL兩連跌，過去一年只出現四次，由於跌幅輕微，並不代表樓價走勢逆轉。新界區樓價連番創新高後跌越1%，亦屬正常調整範圍。市況方面，新盤銷情依舊暢旺。6月份將軍澳、何文田等大型新盤銷情未受政改影響。總結上半年，一手新盤成交8千多宗，平均每宗過千萬，一手上車越來越難。再有就是投資者比例增多，趨勢值得留意。政改遭否決，政府揚言把重點放在民生及經濟上，實屬無可厚非，當然最終結果還要看策略及執行力。資本巿場方面，股市大上大落，既非牛市亦非熊市，而是名符其實馬騮市，跳上跳落，與實體經濟完全脫節。中國大陸股市數個交易日累跌近兩成，人民銀行突然雙管齊下，減息兼減存款準備金，今年來的第三次，股市急跌影響內需，必須繼續放水支撐經濟。

收入槓桿比率創新高

希臘債券幾近違約，令金融市場增添動盪。從特區角度而言，股市大跌加上希債危機或許可令熾熱樓市短期稍稍降溫。另外，金融管理局發表季度報告，指特區置業負擔能力仍然偏緊，樓價與收入比率上升至15.4倍的紀錄高位，收入槓桿比率升至近69%，但收緊按揭後，新造按揭成數平均降至53%左右，平均供款與入息比例的降至35%。這裏有幾點值得分析，金管局用（偏緊）形容負擔能力並不恰當。眾所周知，特區樓價以負擔能力計算冠絕全球，以世界銀行標準，6倍以上已經是極難負擔，15倍多只能用極度荒唐來形容。金管局是否有責任告訴市民何謂合理負擔能力水平，好讓市民心裏有個目標?公佈收入比率而沒有指標及管理辦法不知有甚麼實則用途。收緊按揭當然可降低槓桿比率及供款入息比，但只是治標不治本，樓價依舊超高，金管局旨在減少能力較差的人士借貸。某部份急於上車或不勝租金蠶食資本的人士轉至私人貸款市場，跌出金管局計算範圍。新造按揭成數只能反映銀行體制變得健康，卻未反映置業家庭實際的財務情況。把按揭上限定於六成的恐怕只有特區，首次置業難乎其難。

關鍵供應留下屆政府

梁振英發表任內第三份施政匯報，貫徹其自我陶醉的作風，利用九頁的篇幅，標榜其土地及房屋策略的豐高偉績，其中包括未來五年提供93,100個公營房屋單位，估計2016年私人樓宇落成量達2萬個，創十年新高，又指推出了2,160個新居屋，回應了當前樓價高企置業困難問題，又羅列十多項增加土地供應進度，還提醒市民對政府改劃土地持開放態度云云。無可否認，供應較曾蔭權時代有所增加，但供應創十年新高是否可扭轉長期以來房屋供求嚴重失衡的局面？翻查過去紀錄，真實落成量較政府所估算的落成量少，有些年份相差近半。假設長策48萬供應數字正確，2021至25年供應才是關鍵之年，屆時政府需興建20萬公營房屋方可達標。當然政府有八萬五的前科，但今非昔比，皆因熟地不足。即使長策達標，亦只代表供應缺口得到填補，難言扭轉供求局面。綠置居及白居二只屬花拳繡腿，難言對實質供應有任何正面影響。增加供應是否就代表樓價可會回落至可負擔水平？最起碼當前市場呎價並不認同。萬一樓價真的下跌，到時業界、業主及地產商群起反對，政府又有否能力堅持調控措施？措施一鬆，壓抑需求被釋放，供應又未到位，重蹈減辣令樓市上升的覆轍。

不經不覺，梁振英已上任三年，他的「重中之重」、「越住越好」的口號仍言猶在耳。誠然，樓價升幅在梁上任後雖不及曾蔭權時代，但樓價仍在極度超越負擔能力的基礎上再升35%，新界西更狂升51%，大幅跑贏經濟及工資增長。上車盤急速消失，市民被逼壓縮空間，實質供應又未知何時到位，長策亦未能說服市民。政府房屋策略的願景，即市民可擁有適切的可負擔的居所，恐怕仍是摘星之夢。◇