樓市動向 不斷重複狼來了風險意識更薄弱

CCL直逼歷史高位 港島區急升4.3%

文／勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）反彈，最新報141.33，按周升0.69%。各區指數方面，除九龍區下跌0.68%外，其餘皆升，港島、新界東及新界西分別升4.26%、0.57%及0.5%。其它領先指數全線反彈，大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別按周升1.66%、1.09%及1.14%。

不問呎價只看單價

近期各區二手成交價紛紛破頂，CCL反彈是意料之中，不但收復先前三周累積跌幅，且直逼四月初歷史高位。

受多個高價成交影響，港島區指數急彈，創130周以來最大升幅兼創歷史新高，新界東更連續四周破頂，累計升幅2%，新界西跟歷史高位只差0.2%。自從政府二月份收緊按揭以來，樓價升幅較先前放緩，但未能令樓價健康調整，市場基本上已經消化負面影響，CCL大有機會破頂。

元朗洪水橋有新盤開售，發展商推出134伙，大部份屬開放式2百多呎單位，平均呎價近1.3萬，由於銀碼細，市場反映熱烈，超額認購60多倍，成為本年度超額新紀錄。樓盤開賣數小時旋即沽清，不問呎價，只看單價，已成為普羅大眾買樓的心態，未來發展商開價將更進取。

豪宅亦有價有市，東半山某複式單位以近十萬元一呎出售，破盡亞洲紀錄。股票市場A股化勢令某些人士大富大貴，豪宅市場再次起動。政改表決在即，被否決已屬意料中事，特區可能會承受短暫金融市場動盪，但住宅相對是最好的避險工具，在剛性需求及供應缺口下，樓價難以下調。

局長講話又露玄機

差餉物業估價署公佈四月份私人樓宇價格連升13個月，再創歷史新高。細單位更跑贏大市，按年計更飆升23%。整體住宅租金亦按年上升9.68%，大幅跑贏通脹及薪酬調整。

運輸及房屋局局長張炳良表示，市場比較反覆，但樓價仍然有上升趨勢，呼籲市民小心樓市波動，又重申政府關注樓市及租金走勢，有必要時會採取相應措施穩定樓市云云，令政府再出招之說甚囂塵上。

仔細分析局長講話有幾點值得注意。第一，局長提出市場比較反覆論，不知是否指股票市場而非樓市?特區股票市場A股化有目共睹，但樓市反覆論則難以成立。翻查數據，自從08年年底起，樓價分三階段：第一段直線上升至13年初政府實施雙辣招；第二段由雙辣招至14年5月政府減辣，樓價波幅高低不足5%；第三段由14年5月至今，直線上升。嚴格來說，在統計學回歸分析（Regression Analysis）上波幅輕微，留意波動的說法並不準確。

其二，大家不要忘記政府的調控目的是穩定樓市，而非令樓價回到可合理負擔水平。萬一樓價急跌，政府很可能撤招，釋放壓抑需求，令樓價波幅受限。其三，四月份細價樓租金升幅最高，極有可能是收緊按揭後令部份買家轉買為租，需求上升推高租金。局長首次強調關注租金走勢。

重複口術適得其反

但眾所周知，局長反對重新推出租務管制，不知道政府有甚麼板斧可以調控租金走勢?當然稅務改革是其中辦法之一，但在供應不足的情況下，議價能力盡歸業主，說不定將稅務轉嫁租客。

政府這番口術不知市民聽過多少次?但每次結果都是一樣，樓價繼續上升。其一，政府出手後知後覺，通常的理據是等待數據，但樓市數據有滯後的特性，當得到數據時證實時才研究出招，已經於事無補。

其二，金管局七度出招，加上政府雙辣印花稅，調控招數已經架床疊屋，但樓價仍在極度超越負擔能力下不斷上升，足以證明政府未有對症下藥。當然政府的解釋就是不出招樓價升勢更急更大，但無人能證明升幅推遲多少或壓抑了多少升幅。觀乎樓價指數升幅，則難以說服市民調控招數行之有效。

其三，在現有框架下，出招邊際效力似有越來越低跡象，而最近收緊按揭為例，樓價未有調整。政府若要再出招，有必須要提出新思維。

誠然，政府為了提醒市民注意風險，重申論點，實屬無可厚非，但不斷出招卻深度及力度不足，樓價繼續攀升之時，又不斷重複口號，就如狼來了的故事，造成聽眾疲勞，只會令誠信續打折扣，市民更趕著買樓。真正風險事故發生，政府又來不及出手，結果是製造更多受害者。◇