美國租樓的利與弊

文／林清泉 圖／Fotolia

一項房地美的調查顯示，不斷上升的房租不但沒有把租屋族逼去買樓，反而使他們延後買樓時間。住者有其屋的比例達到25年來最低，而且每一季這個數字一直下跌。

在房地美的調查中，過去兩年經歷房租上漲的租屋客中，有七成想買樓但現階段負擔不起，51%的人說他們現在必須延後買樓計劃，另有44%的人想買樓並且已經開始在物色中。

投資客仍活躍

另一個數據也呼應了這個情況，房地產資訊公司Realty Trac的資料顯示，今年第一季是自2011年以來最多投資客買樓。許多專家原本預期，在樓價大幅上漲的情況下，今年投資客的交投應該有所轉淡，而自住客的交投應該暢旺，但第一季的數字顯示出投資客仍是樓市的大玩家。

根據CNBC的報導，自樓市復甦以來，投資客扮演了樓市的主角，但是不同於前三年大型機構的法人投資客，現在仍然在活躍的是中小型投資客，以及「爸爸媽媽」型的投資客，其中少數人也會用房貸來購買投資性房屋。

房地產資訊公司Core Logic的報告顯示，現金交易仍然不尋常地高，近38%的樓市交易是現金成交，雖然比2011年房市泡沬中的46.5%要低，但仍然比正常的25%高出不少。某些州，如紐約、阿拉巴馬州、佛羅里達州、及印地安那州仍可見到近半交易是現金成交。

這或許間接說明了樓按並不十分興旺的原因。今年第一季樓按利率仍低，造成重新貸款的熱潮，但並未帶來大量的樓按申請。事實上，今年第一季樓按比前一季減少25%，比去年同期只增加1%。

租屋族的挑戰

這也顯示了申請樓按的首次上車族在房地產市場上容易被投資客排擠的處境，房地產網站Zillow首席經濟學家Stan Humphries說：「租屋族面臨著多重挑戰，他們首先需要手邊有足夠的錢才能開始，即使樓按申請比較容易，而且樓按漲勢緩和下來，但他們要面臨人工加幅少而房租又上調的困境；此外，他們又必須在市場上競爭為數不多的房子。」

房地美多家庭住宅副總裁David Brickman也說：「房租上升不見得能刺激租屋族去買樓，這和一些市場上的臆測背道而馳；在就業市場和經濟改善時，租屋需求通常會提高，預計每年需要新增44萬戶公寓才能跟得上租屋的龐大需求。」

去年房租漲幅為3.6%，今年房租漲幅預計為3.4%，預計會超過通膨率。根據人口普查局，全美有三分之一以上的人租屋，過去幾年來租屋族也是形成新家戶的最大主力。

雖然如此，仍有不少人喜歡租屋，在房地美的調查中，有三分之一的租客很滿意自己的租屋經歷。他們喜歡租屋的主要原因是他們享受那種不用保養維修房屋的自由自在，並可以任意選擇居住地點，也不必擔心樓價大跌的風險 。◇