文／勤智
反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連跌兩周後回升，最新報141.22，按周反彈0.84%。各區指數全線回穩，港島、九龍及新界西分別上升0.2%、0.19%及1.34%，新界東急彈2.94%，填補先前跌幅之餘更創歷史新高。其它領先指數亦全線回升，大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別按周升0.99%、0.82%及0.85%。
投資者參與新盤增
指數基本上已反映政府出招後兩個月的成交價，顯示收緊按揭令樓價下調效果非常短暫。市場普遍認為，股票市場持續暢旺，將會有資金套股換樓，支持上車盤及豪宅板塊，令樓價反覆向上。新界東及西區指數反彈明顯，即上車及中價盤稍稍回落，便有買家支持。市況方面，某發展商與市建局合作位於土瓜灣的單幢盤以低價開售，推出164個單位，全數面積低於360呎，以入場費低於4百萬作招徠，且只供港人認購，市場反應非常熱烈，收票近5千5百張，超額33倍，成為一手銷售新例後單幢樓票王。上周日開售三小時內迅速全數沽清，證明上車需求缺口龐大。另外，市場指該盤租金回報有三至四厘，有物業代理估計投資客高達四成。正如筆者先前在本欄所述，收緊按揭只會令真正用家更難上車，而對投資者根本毫無影響，皆因投資者資金充裕，大部份均不需取用超過五成按揭。政府出招未能對症下藥，更違反在供不應求下用家優先的原則。五月份陸續有豪宅盤登場，加上資本巿場大幅升值，豪宅有價有市，勢令樓市繼續升溫，短期樓價難言下跌，直至政改表決為止，到時要看事態發展再分析後市。
美國加息左右為難
美國首季經濟增長遠低於預期。數據疲弱，聯儲局在議息聲明上已把加息時間表完全淡化。事實上，美國已多次推遲加息時間表，由原先14年底延至本年中，如今美國本年因經濟增長而加息的機會越見渺茫。美元貨幣強勢近期雖然回軟，但對比其它主要貨幣仍較去年同期大幅上升。筆者認為美國加息令資金加速流入美元區，令美元更強，不利出口，窒礙經濟復甦。比較主要貨幣如歐元、日圓、瑞郎及英鎊，美元長債利率仍相對較高，除英鎊外，差距更超越100點子，十年瑞士政府債券更出現負值，美國加息將差距擴大，支持美元向上。各國紛紛加入量化寬鬆，壓低息口，中國大陸亦大幅減存款準備金釋放萬億元，各國若繼續量寬，不排除美國從新啟動買債。再看債券孳息率，美國10年期國庫債券雖然近期反彈至2.1%，但是較去年同期2.6%低，長息亦未反映美國將會加息。即使美國有條件加息，相信亦只會是象徵式，試試市場反應，點到即止。萬一新興國家及歐洲國家發生違約事件，結果很可能會誘發安全投資轉移 (Flight to Quality)，資金流向美元，令利率無法上調。
加息樓價未必調整
特區受制聯繫匯率，加上AAA主權評級，近年又是中國大陸資金外流的跳板，大量避險資金湧入及停泊，縱使通脹高企，特區亦毫無條件加息。資金借貸成本低企，加上固定收入債券回報低，逼使房產價格向上。特區樓宇供應缺口龐大，調控未能對症下藥，令高樓價問題較世界其它城市更嚴峻。以上分析得出的結論是現時距加息周期仍遠。就算筆者推算錯誤，利率進入向上周期，但是否一如市場預期利率以均值回歸(Mean Reversion)，亦是未知之數。縱觀環球經濟狀況，筆者認為利率日本化(Japanisation)即長期低企機會較高，即使加息，幅度亦有限。加息周期開始特區樓價是否就要調整?回顧歷史，特區90年代，按揭息率超越十厘，樓價仍不斷攀升，直至九七年回歸後樓市泡沫爆破為止。98年金融風暴後，利率不斷下跌，但樓價亦未有因此而受惠，卻因供應反而跌至03年7月沙士才結束。翻查美國樓價歷史數據，過去20年加息周期開始時卻因經濟強勁，樓價反而上升。加息與樓價反比關係未屬必然。特區高樓價乃供求失衡為主因，加息影響相信只會短暫令買家心理受壓，未能讓樓價健康調整。樓價將長期處於極高水平，直至供應填補需求缺口為止。◇

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