低利率時代的投資方略

【大紀元記者逸銘報道】許多經濟學家預計英國央行至少12個月之內不會加息。英國央行首席經濟學家安迪．霍爾丹（Andy Haldane）表示，由於全球經濟增長疲軟、工資上漲緩慢、政治和金融風險，經濟前景已經惡化，這也意味著利率將在「更長的時間內保持低位」。

創歷史紀錄的按揭利率低點

根據Moneyfacts發布的數據，五年期定息按揭的平均利率在2010年時是6%，而現在僅為3.73%；而二年期定息按揭的平均利率也從2013年的4.11%，降至當前的3.27%。定息的購房出租按揭利率也處在有史以來的最低記錄，平均利率僅為3.82％。

財務方略（一）：謹慎還款

身處這個低利率的時代，審慎的方案是把償還抵押貸款作為首要目標。利用低利率的優勢轉按揭，盡可能還清債務。

比方說，你有一個30萬英鎊（約346萬港元）的按揭，還需要償還20年，按照標準可變的3.99%利率，每月需還款1,816英鎊（約20,960港元），如果你切換到First Direct的終身跟蹤按揭，利率會減低至1.79%，這將使您的每月還款降至1,488英鎊（約17,170港元）。在此基礎上，如果你保持每月1,816英鎊（約20,960港元）的還款額度，你會提前四年清償債務，並總共節省下9.1萬英鎊（約105萬港元）的利息。

如果您希望把按揭設為定息，那麼當前有五年期的定息按揭，利率2.29%，這使您的每月還款降低200英鎊（約2,300港元）。假設您以後也能按照這個利率償還按揭的話，那麼你償還的總額將減少13,855英鎊（約16萬港元），並可提前32個月清償。

雖然看起來定息按揭的優勢沒有終身跟蹤那麼大，但是如果基礎利率在2年之後開始上漲，定息按揭會給你更多的確定性。不過終身跟蹤按揭也有其獨特優勢，絕大多數都可以在退出時無須罰款，屆時您再換成合適的定息按揭即可。但關鍵在於把握住當前的低利率，不要無所作為。

從貸款機構的角度來說，如果客戶想要超額支付並加速清償貸款，大多數貸款機構會給客戶一定的靈活性。不過超額支付之前，請詳細檢查您的合同，通常每年最多可以多交10%，但是少數貸款機構的合同可能會施加嚴厲的懲罰。如果你的按揭是終身跟蹤的或標準可變利率，那麼通常對超額支付沒有限制，可以充分利用。

財務方略（二）：借款投資

當今是低利率的時代，如果敢於多承擔一些風險的話，完全可以把房屋的產權釋出，用作投資其他收益更高的項目——甚至購房出租。不過，如果要把釋出的產權用於投資的話，您就需要額外考慮繳納個人所得稅的問題，而且還需要有不錯的回報率。

對房產本身來說，釋出的產權可以用於房產本身的擴建或改造，擴建或改造廚房，都可以為房產帶來可觀的升值。以利率為1.64%的兩年期定息利率為例，貸款10萬英鎊（約115萬港元），那麼按揭的手續費加上利息，也不超過4,000英鎊（約46,000港元），但是為房產帶來的升值，可能會遠高於這個成本。

如果您打算更進一步，用借來的錢投資並收取回報，那麼最簡單也是最安全的，就是存入銀行收利息。

如果以1.64%的按揭利率作為標準，並假設你需要繳納20%的個人所得稅，那麼只要銀行的存款利率高於2.05%就是有賺頭的。當前有好幾個2年期的定息儲蓄賬戶利率高過2.05%，其中最好的是Al Rayan銀行，利率2.3%。如果您繳納40%的個人所得稅，那麼，你需要至少2.8%的回報率，才能抵消1.64%的按揭利率——這在當今的低利率時代，並不好找。

你也可以投資於富時100，稅後（20%個人所得稅）的分紅回報遠高於3%。

如果您打算利用當前的低利率，來釋出你現有房產的產權，然後購房出租。那麼也可以算一筆賬：假設你從主家釋放出10萬英鎊（約115萬港元）的產權，利率1.64%。然後你可以用這筆錢作為首付，然後購房出租。以倫敦東南部佩卡姆地區（Peckham）的三臥室的前政府保障房產為例，價值30萬英鎊（約346萬港元），目前的月租金為1,820英鎊（約21,000港元）。目前最低的二年期定息購房出租按揭利率為2.64%，也就是每月還款440英鎊（約5,080港元），除去其他費用，平均下來這兩年的每月利潤，可以超過1,300英鎊（約15,000港元）。而且這只是租金的收益。

而在兩年之後出售房產的時候，房產很可能已有顯著的升值，這又是一筆額外的收入。英國預算責任辦公室預測房價從2015年4月開始，四年內將上漲19%。照此計算，四年後房產的增值還將為您帶來5.7萬英鎊（約65.8萬港元）。

顯然，承擔了更大的風險也有更大的回報。只要不被貪婪佔據了內心，理性的分析與精細的計算，還是可以幫助有準備的人的。◇