【貧富分化】重塑美國房產市場

文／超然 圖／Fotolia

美國富裕家庭在生活中一帆風順，而中產階級和低收入家庭卻還在苦苦掙扎，這種雙重經濟正在重塑著市場從住房到吃喝用行方面的改變。

經濟不景氣，結束了中產階級借款人長達數十年的信貸寬鬆政策。美聯儲稱：現在，除了2010年至2013年間收入排名在全美國前10%的人外，信貸比其他人都是緊張的，中產階級的收入非持平即下降。這就是為甚麼經濟衰退後許多美國企業將消費模式轉向高收入家庭。

高端市場的發展

Quadrant地產公司首席執行官Ken Krivanec說：「大量市場研究發現舊的模式已經過時。」公司5年前在西雅圖蓋了很多房，營銷口號為「房子越多，價格越低」，房屋平均售價為26.9萬美元；但面對債務纏身的中產階級和土地價格上漲，公司新口號為「按客戶要求建造」，將客戶群轉向高級買家，這些人通常都沒有對信用的擔憂，有大筆的閒錢可以支配。公司房子去年平均售價為42萬美元。

最新數據顯示，2009年以來，除去通貨膨脹因素，家庭平均支出在最富的5%人中，上升了12%。而同期其它所有並不富裕的家庭的支出卻下降了1%。研究人士稱經濟衰退後消費反彈似乎在很大程度上是由於頂級消費引起的，而且美國最富有的5%家庭的消費支出從1992年佔市場總量的23%上漲到2012年的約30%左右。

Neiman Marcus 集團公司首席執行官Karen Katz上月稱，在奢侈品零售方面「對客戶有信心，感覺整體經濟和他們個人經濟狀況良好」，2014年公司營業收入為48億美元，比2009年36億美元有所上漲；STR公司市場研究發現St. Regis和Ritz-Carlton這樣的豪華連鎖酒店去年收入也較2008年增長了35%，而Best Western和Ramada這樣的中等酒店連鎖店收入卻下降了1%。

新房銷售情況

CoreLogic房市快訊顯示，自2011年市場觸底以來，價格超過60萬美元的新屋銷售增長了兩倍，而低於40萬美元的房屋銷量同比下降了16%。

去年美國建築商首次實現售價超過40萬美元的房屋銷售數量略高於售價低於20萬美元的房屋。因此，新房子平均售價超過28萬美元，按名義價值計算勉強高於2006年經通脹調整後峰值的2%。建築商提高利潤出售更多昂貴的房子，但建房整體減少意味著就業機會及總支出減少。與2013年相比，去年總銷售額僅上漲1%，更低於2000年到2002年房地產泡沫前平均水平的50%以上。

新房面積越來越大。2014年三季度美國房屋平均面積為2,400平方英尺，比2000年早期增長20%，較2006年房地產市場巔峰時期增加了10%。

中產階級抑制美國經濟

芝加哥Mesirow融資公司首席經濟學家Diane Swonk說：「從長遠看，我擔心僅依靠富裕買家並不能打開房地產市場，還要取決於量。」年輕家庭購房緩慢是因為就業市場艱難。許多潛在買家沒有足夠的首付或者賺不到足夠的錢以滿足獲得貸款的資格，學生債務也成為入市阻礙。

例如，購買中等價位的新房，假設買家沒有其它債務，一般家庭需要支付約6萬美元現金作為20%首付；如果要獲得貸款資格，就需要有良好的信用且年收入達到約4.5萬美元；如果想獲得政府擔保的貸款可能還需要1.1萬美元定金且年收入達到6萬美元。

很多人想買大房子但又沒有適合心理價位的房源；有些買家一看到房價這麼昂貴也就不打算購房了；還有在償還學生貸款中因過失被降低信用評分的借款人還在努力提高信用分數；也有為了能夠攢下足夠的錢去旅遊而被迫與子女同住的，等等。

由於潛在客戶減少，建築商在很大程度上放棄了入門級市場。因為只有建築商有利可圖才會建房，而入門級市場建築很難賺到錢。但是，低端房地產租賃市場蓬勃發展，公寓建設自1989年以來發展速度最快。兩大建築商Toll Brothers和Lennar集團均推出了多戶建設部門。

地產企業轉變銷售理念

隨著2009年銷量暴跌，Quadran研究公司發現如果公司建造更貴的房子，買家可能就會出現。

Quadrant 是TRI Pointe Homes的一個部門。2004年每個工作日能完成7筆交易，現在每天只能完成不到2筆昂貴房屋的交易，但是因申請不到貸款而放棄交易的買家比例卻比2010年下降了10%。

為了服務於更多的高端買家，Quadrant2年前開了一個設計工作室，讓買家從幾十種櫥櫃、廚房台面、瓷磚和地板中選擇自己中意的樣式，有些新買家甚至花近兩倍的價格升級這些產品，同時也增加了房屋銷售的盈利能力。現在公司常見的房屋設計特點是包括一個大壁櫥和幾乎和主臥室一樣大的浴室。廚房裏有一個大的食品儲藏室。

2年前，美國最大的建築商D.R. Horton推出了翡翠房屋、豪華居所。去年該公司推出了無附加元素的適用房，開創了入門級市場的廉價住房。

今年的新屋銷售增長在某種程度上將取決於建築商是否對首次購房者恢復興趣。Quadrant首席執行官Krivanec先生認為公司不會回到以前的模式。在波音、亞馬遜和微軟等地方擁有高收入工作的人足夠多，即使建房較少也可以保持房屋銷量。◇