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【大紀元記者梁珍報道】美國顧問公司Demographia上月19日公佈第11份《全球樓價負擔能力調查》，在全球9個國家或地區、合共378個城市當中，香港的住房負擔最重。報告顯示，2014年的香港樓價中位數是489.2萬港元，是家庭入息中位數28.7萬的17倍，較2013年的14.9倍增加不少，達極難負擔水準，即港人要17年不吃不喝才能買樓，亦是該調查11年歷史中最高，遠拋離排名第二位、第三位的加拿大溫哥華及澳洲悉尼，顯示樓價升幅遠高於一般市民的承受能力。
去年香港一手住宅銷情熾熱，二手市場重拾動力，整體住宅成交按年升26%至63,807宗。據政府差餉物業估價署統計，私人住宅各類單位售價指數於11月較年初升11.8%。
樓價高昂之下，年輕人上車難，進一步加劇貧富差距，積累社會怨氣。信報創辦人林行止昨日在專欄中直言，港人根本無財力置業，很難不做一世「樓奴」。為了一層價格超昂貴（相對收入而言）的住所，許多人賠上了大好前途。
私人樓落成量新高
運輸及房屋局公佈，本港去年私人住宅落成量創8年新高，達到1.57萬伙，較前年大幅增加7,400伙，增幅達89%，是2006年以來最多。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預測今年落成量將回落到1.1萬伙至1.3萬伙之間，但相信明年起供應會趨向穩定，落成量將達到最少1.8萬伙，接近政府的目標。
銷情暢旺 發展商搶推盤
樓價高昂之下，各大發展商加快入市，搶推新盤。市場初步估計有多達13個全新樓盤今年首季推出，涉及單位數目逾3,500伙。四大發展商今年將推出的新盤合共約20個、共涉約9,800伙，當中以新地（0016）推盤量最多，佔約一半，涉逾4,800伙。當中中小型單位升幅最為明顯。多個發展商均預期，樓價上升將由細價樓蔓延豪宅。
當中頭炮，今年首個全新盤，新地東涌東環就熱賣，至今5次推售賣逾1,370伙、套現逾72億元，而且均是即日沽清。各區多個樓盤在中國新年前亦銷情暢旺（見附表）。
樓價只升不跌專家看不透
雖然私樓落成量增加，但外界普遍認為香港樓價仍然看漲。高力國際認為，2015年細單位仍受追捧，樓價將維持溫和升幅約為3-5%，當中包括豪宅的3%。高緯環球預計，1,000萬以下物業樓價今年料升5%至10%。
對於樓價只升不跌，高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事及主管張翹楚分析指，這是因為通貨膨脹加貨幣貶值，港人的心態是買樓保值，加上低息供樓成本低，所以樓價居高不下。不過，他也坦言分析師都看不懂樓市狂升，「實際升幅都超過分析師的預期，這個是事實。有的大行去年還看跌30%。」
去年中原地產創始人施永青曾預測樓價或跌10%，早前承認看走眼，今年就轉了口風，預測樓價今年上半年仍有機會攀升，但下半年應較審慎。
金管局或再出招打壓樓市
金管局繼早前推出壓抑樓價措施，即收緊所有物業的供款與入息比率計算方法後，近日再預警要出招打壓樓市。金管局總裁陳德霖2日指，近期本港樓市交投量及價格均有上升的趨勢，若樓市持續不健康，不排除會再「出招」推出逆周期措施。
張翹楚解讀，政府如果要再推辣招，需要立法會通過，但是非常困難；估計另一個途徑是將按揭成數再收緊，或者將第二套房的成數收緊。但他指，目前1千萬以上的按揭成數已經是一半，如果要再降，就會變成沒有辦法幫助銀行體系，令其生意大減，增加銀行業金融風險；如果市民無法借款，亦令財務公司或私人貸款業務應運而生，「那些錢走了出去，變成了監管更加困難。」
美聯集團主席黃建業表示，金管局自第一次出招至今樓價已升八成，因金管局每一次出招樓價都會升，因為出招會凍結供應，但剛性需求仍在。嘉里發展執行董事朱葉培亦認為，政府出招沒有必要。他指「3D」辣招實在夠辣，趕絕炒家，今時今日炒風已經不存在，「無需出招」。
誰在買港樓？分析師探來由
進入2015年，市場接連錄得多宗天價交易。新地山頂加列山道TWELVE PEAKS的6號屋，2月3日發售，即以5.06億元沽出，成交呎價11.9萬元，打破1月20日成交的7號屋紀錄，成為全港第三高。
市場指買家以公司名義買入，扣除優惠及折扣，折實4.46億元，呎價10.5萬元。
TWELVE PEAKS共提供12座洋房，據成交紀錄顯示，已經沽出12、7、11及6號洋房，共套現逾18億元；7號和11號洋房分別於上月20日和28日沽出，呎價分別為11.3萬元和10.4萬元。
辣招下大陸買家已減少
目前香港樓市升勢，幾乎無人可以解讀，一眾發展商和代理均認為，主要是香港本地用家需求所致，認為早幾年的大陸炒家在多重辣招之後，已經大為減少入市。
和以往大陸溫州炒樓團相比，利嘉閣地產總裁廖偉強指，的確現在大陸炒家少了很多，「雙辣招之後，已經很少大陸買家。」但對於持香港身份的大陸富豪有多少入市，他就表示很難估計，「那些計算不了，因為他拿了香港身份證計不了。我們沒有這樣的數據。」但他表示，一定有這樣的情況，但就認為佔香港的成交比重不會太多。
隱形大陸富豪或是推手
張翹楚亦相信這類持香港身份的隱形「大陸富豪」，亦有在買樓人士中，但似乎這個成為一個敏感地段，「這個不好說，否則加劇中港矛盾。」
早前香港政府叫停投資移民，就有中共官媒指，是因為這批大陸富豪推高香港樓市。數據顯示，03年以來，獲批投資移民來港的2.8萬宗，九成是大陸富豪。列邦移民顧問朱淑珍指，她接觸的這批客戶很有錢，「大把錢」，相信九成有購買房屋。
另外，在2003年至2013年中，累計有487,525名內地居民持單程通行證來香港定居。此外，透過專才計劃等移民來港的亦有數千人。
香港一直沒有數據公佈，到底有多少大陸人移居香港。《南華早報》2013年報道曾指，香港人口數字存在漏洞，香港保安局接受該報查詢時表示，政府承認無從知悉有多少外國人和大陸人在港居住。該局指2012年有102,234人移居香港，包括取得工作簽證的大陸人和海外專業人士，較2010年上升21%。
香港大學人口學者葉兆輝對大紀元表示，他認為移民數據是十分重要的。他說：「我們需要這些數據，否則怎麼知道有多少大陸移民的人在港買樓。」
牛刀：難擋大陸黑錢湧港
對於大陸樓市價跌，但香港樓市卻不斷創新高，普通市民卻根本無法承擔高樓價，著名財經分析員牛刀直言，說明香港的經濟風險較高，「擋不住大陸黑錢進來」。他表示，以他所知，大陸的灰色收入都來了香港，而且管道很多，「地下錢莊是小事了，明擺著的大陸的黑錢太多了，不是一點點黑錢。」當中不少湧入樓市，「他目的也不是買樓，說到底就是洗錢。」
他並指，近期人民幣貶值，加上央行放水，會進一步加速大陸資金外流，「這些錢很多都進了香港樓市，所以樓價一直往上升。◇
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